Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка размера возмещения производится заинтересованной стороной на основании рыночной информации. Лицо, не согласное с проведенной оценкой своего участка, может обратиться в суд, предоставив данные независимой экспертизы стоимости и возникающих убытков.
Порядок изъятия участка в 2019 году
Изъятию земельного участка для государственных нужд в Земельном кодексе посвящена глава VII.1. При переходе собственности государству совершается следующая последовательность действий:
- Решение госоргана или муниципалитета в рамках полномочий (ст.56.3 ЗК).
- Подача заинтересованной организацией ходатайства в муниципалитет (если потребность выходит за рамки прямых полномочий властных органов). Направить такой запрос имеют право подразделения естественных монополий, предприятия-недропользователи, компании, осуществляющие деятельностью, для которой требуется произвести отчуждение участка.
- Выявление при помощи запросов в Росреестр всех лиц, чьи участки будут переданы в госсобственность, а недвижимость изъята. При необходимости информацию запрашивают в архивах.
- Принятие официального решения, позволяющего однозначно идентифицировать отчуждаемые объекты. Одновременно изымают недвижимость, расположенную на отчуждаемой площади.
- Подготовка соглашения об отчуждении земель и передача его на рассмотрение собственникам. Проект документа должен содержать существенные условия договора, с которыми может согласиться или не согласиться собственник.
Комментарии к статье 49 ЗК РФ, судебная практика применения
В п. 2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016 года приведена следующая правовая позиция (извлечение):
Договор о развитии застроенной территории — не основание для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
«Решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы.
Заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.
Постановлением администрации муниципального образования принято решение об изъятии в том числе принадлежащих заявителям земельных участков путем их выкупа в установленном законом порядке за счет средств компании, с которой администрацией заключен договор о развитии застроенной территории в целях реализации муниципальной адресной программы.
Ссылаясь на то, что данное постановление администрации противоречит нормам действующего законодательства, заявители, являющиеся собственниками земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, обратились в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.
Суды отказали в удовлетворении требований.
..Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В силу подп. 3 п. 3 ст. 235, п. 1. ст. 279 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления — 2013 год) допускается принудительное изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа.
При этом под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.
В данном споре в качестве обстоятельства, указывающего на наличие публичных нужд, требующих изъятие земельных участков у заявителей, суды признали сам факт принятия администрацией постановления о развитии застроенной территории и заключения с компанией договора о развитии застроенной территории.
Между тем, из норм ГрК РФ с учетом положений ст. 35 Конституции РФ, ст. 235, 279 ГК РФ и ст. 49 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления) не вытекает, что эти обстоятельства влекут безусловное принудительное изъятие имущества, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд.
По смыслу ч. 3 ст. 46.1 ГрК РФ, само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.
Судами не установлено, что генеральным планом развития города предусмотрено строительство объектов муниципального значения на территории изымаемых земельных участков.
Суды не проверили и не опровергли довод заявителя о том, что на земельном участке, находящемся в собственности индивидуального предпринимателя, на котором имеется принадлежащий ему объект недвижимости, предполагается размещение другого административного здания, которое по окончании строительства должно перейти в собственность компании, являющейся застройщиком данной территории, то есть также станет частной собственностью.
Таким образом, суды, не установив наличие правовых оснований для изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности, имеющийся при этом публичный интерес, а также соразмерность вмешательства муниципальных органов в частные интересы для достижения публичных целей, не обеспечили тем самым необходимый баланс интересов и нарушили имущественные права, гарантированные ст. 35 Конституции РФ, что привело к неправильному разрешению дела».
В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 года содержатся следующие разъяснения:
Возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд по ходатайству организаций
К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).
Статьей 56.4 ЗК РФ предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не только по инициативе уполномоченных федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, но и по ходатайству организаций, перечисленных в пункте 1 указанной нормы. Перечень таких организаций утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2015 г. N 442.
Кроме того, с ходатайством об изъятии в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 56.4 ЗК РФ, вправе обратиться орган государственной власти, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение.
Возмещение убытков за изъятие арендованного земельного участка для государственных и муниципальных нужд
В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, соответствующее возмещение согласно статье 281 ГК РФ предоставляется не только собственнику такого земельного участка, но и лицу, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании:
— право постоянного (бессрочного) пользования,
— право пожизненного наследуемого владения,
— право, основанное на договорах аренды,
— право, основанное на безвозмездном пользования.
Что такое резервирование земель муниципалитетом
Термин «резервирование земель» относительно новый для законодательства РФ. Эта процедура регламентированы ст. 56.1 и ст. 70.1 ЗК РФ, а также Постановлением Правительства РФ № 561 от 22 июля 2008 года.
Как правило, резервирование проводится для последующего изъятия участка. Иными словами, эти процедуры – этапы одного процесса, цель которого заключается в изменении права собственности на землю. Однако, следует отметить, что резервирование не относится к числу обязательных процедур при изъятии земельных участков.
Территория будет считаться зарезервированной при наличии следующих условий:
- решение, принятое уполномоченным органом власти;
- наличие утвержденной схемы участка;
- проведена государственная регистрация ограничения прав на участок в Росреестре.
Что может быть ограничением прав? Под этим понятием подразумевается запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела, а также запрет на оросительные, мелиоративные и прочие мероприятия.
После установления ограничения срок аренды или сервитута не может превышать период резервирования. Использование такой земли в других целях допускается до момента его изъятия.
Максимально допустимые сроки резервирования составляют:
- 3 года – в случае, когда право собственности переходит государству или муниципальному образованию;
- 2 года – для земли, изымаемой с целью создания особой экономической зоны;
- 20 лет – для участков, которые находятся в собственности у государства, а цели изъятия при этом не связаны с созданием или реконструкцией автомобильных дорог.
Процедура резервирования и дальнейшего отчуждения – длительный процесс, требующий соблюдения всех законодательных норм.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как происходит изъятие земельного участка для муниципальных нужд. При выявлении нарушений этой процедуры или при отсутствии существенных оснований обращайтесь в суд.
Основания для изъятия
В Земельном кодексе предусмотрены следующие основания изъятия наделов:
- выполнение международных договоров;
- строительство и реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения, в случае отсутствия возможности возведения или реконструкции таких объектов без изъятия участков;
- иные основания.
К объектам, для постройки или реконструкции требуется изъять частные территории, относятся:
- энергетические системы;
- транспортные узлы и узлы связи;
- системы электро-, газо- и теплоснабжения, а также водоснабжения и водоотведения;
- объекты, обеспечивающие оборону, безопасность и космическую деятельность государства.
Примером изъятия земель для государственных и муниципальных нужд является комплексная застройка территории во время зимней Олимпиады в Сочи.
Изъятие земель для государственных нужд: 5 нововведений Минюста
Проект поправок ставит неплохие цели, но недостатков больше, чем нововведений.
Анализ планируемых поправок дает ведущий юрист по земельным вопросам Бакытжан Базарбек. Проект поправок ставит неплохие цели, но недостатков больше, чем нововведений.
Данный проект поправок в Земельный кодекс Республики Казахстан и Закон Республики Казахстан «О государственном имуществе» меняет многое в части самого государственного подхода к возмещению при изъятии земельного участка, в формах возмещения. Планируется изменить процедуру согласования решений за счет вовлечения общественности. Остановимся подробнее и проанализируем, как это будет работать на деле. Первое, добавляется новая статья 62-1 в Закон РК «О государственном имуществе» в части равноценного возмещения при принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с его изъятием для государственных нужд.
Дается определение термину «равноценное возмещение» как установление размера возмещения стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (при наличии), изымаемых для государственных нужд, позволяющее восстановить существующие до момента изъятия условия пользования земельным участком и находящимся на нем недвижимым имуществом.
Не знаю, как вам, но мне это пояснение равноценного возмещения не понравилось. Оно не раскрывает основные рыночные параметры возмещения, другими словами, из каких рыночно-правовых соображений будет рассчитываться стоимость земельного участка и недвижимого имущества на нем.
Непонятно, какие исходные факторы могут быть приняты во внимание при определении цены за земельный участок.
- Второе, за земельный участок, изымаемый для государственных нужд, собственнику или негосударственному землепользователю производится равноценное возмещение. При этом в качестве способа возмещения выбрали:
- 1) предоставление иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества;
- 2) возмещение рыночной стоимости изымаемого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на момент получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления о предстоящем принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд.
Существенно ничего не изменилось, за исключением первого пункта, когда в качестве формы возмещения законодатели внесли помимо земельного участка и недвижимое имущество. Видимо, над ними довлел Закон «Об индивидуальном жилищном строительстве», где собственник теоретически в качестве компенсации мог получить квартиру или жилой дом. На самом деле эта норма была, во-первых, мертвой и акиматы не хотели слушать ни о какой квартире или жилом доме взамен, во-вторых, в акиматах этого и не было. Зачем эта норма долго просуществовала в законе непонятно. Надеемся, теперь, заложив недвижимое имущество в форму возмещения, акиматы будут под нажимом общественных советов, заранее в жилищном фонде подыскивать новую, благоустроенную квартиру лишенному земли собственнику. Третье, вносятся условия предоставления равноценного земельного участка или иного недвижимого имущества. В частности, предлагается предоставление иного равноценного земельного участка собственнику или негосударственному землепользователю с учетом месторасположения изымаемого земельного участка, его целевого назначения, площади с возмещением причиненных убытков. Если сносится жилой дом, то предлагается регулировать Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях». При этом, этим же законопроектом исключается п.6 статьи 67 Закона «О государственном имуществе» в части того, что по соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен взамен земельного участка, изымаемого при принудительном отчуждении для государственных нужд, другой земельный участок с зачетом стоимости предоставляемого земельного участка или права на него в стоимость отчуждаемого земельного участка или прав на него по кадастровой (оценочной) стоимости.
То есть никакого соглашения не будет. Если будет возмещение в натуре, то его придется брать.
Непонятна следующая ситуация: если в специальном земельном фонде нет свободного земельного участка и его поступление не ожидается, то как реализовать право собственника изымаемой земли?! Неужели в профильных министерствах не проводят сводный анализ и мониторинг на предмет наличия свободных массивов при региональных акиматах, на предмет планирования изменений Генеральных планов, расширения черты населенных пунктов в разрезе каждой области, города, района с целью определить источники образования новых массивов земель для отвода и последующего возмещения убытков владельцев земельных участков?
Ответственность за нецелевое использование земли
Каждый владелец земельного участка должен помнить, что использование данного вида имущества не по целевому назначению, равно как и неиспользование его вовсе, является грубым нарушением земельного законодательства РФ, влекущим за собой административное наказание в виде штрафов, размер которых определяется с учетом кадастровой стоимости надела (если речь идет о землях сельхозназначения), а также, в зависимости от вида и сложности нарушения, наличия или отсутствия кадастровой стоимости, и непосредственно категории земельного участка (сельскохозяйственное производство; огородничество или садоводство; строительство (дачные постройки, обустройство фермерского хозяйства, возведение индивидуального жилого строения (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)).
Как правило, большинство нарушений в области использования земельных участков касаются положений по видам целевого назначения. К примеру, земля, приобретенная под статусом «ведение сельского хозяйства» не может быть использована под (ИЖС). И в случае обнаружения органами самоуправления данного факта нарушения, на владельца земельного участка выписывается штраф и выдается предписание с требованиями об устранении нарушения в определенные сроки. Если собственник не предпринял никаких действий для ликвидации нарушения, контролирующие органы вправе подать на него в суд с требованием об изъятии данного земельного участка.
Важно! Собственник земельного участка, чье имущество было изъято на основании судебного решения, вправе оспорить его в течение 10 дней с момента получения на руки под роспись постановления суда либо его копии.
Штрафы, предусмотренные за нецелевое использование земельного участка, в 2021 существенно выросли относительно предыдущего года и составила:
при наличии кадастровой стоимости:
- для физических лиц собственников земли — от 0,5 до 1% (минимум 10 000 рублей);
- для юридических лиц – до 2% от кадастровой стоимости (минимум 100 000 рублей);
при отсутствии кадастровой стоимости размер штрафа будет фиксированным:
- для физических лиц – от 10 000 до 20 000 рублей;
- для юридических лиц – от 100 000 до 200 000 рублей.
Штрафы за неиспользование земельного надела в течение 3х лет подряд составляют:
- для физических лиц, собственников участков — до 1,5% от кадастровой стоимости (минимальный размер 20 000 рублей), при отсутствии кадастровой стоимости – до 50 000 рублей.
- для юридических лиц — от 3 до 5%, минимум 400 000 рублей (без кадастровой стоимости от 400 000 до 700 000 рублей).
Штрафы за неиспользование по назначению земель сельскохозяйственного назначения составляют:
- для физических лиц — до 0,5%, (минимум 3 000 рублей)
- для юридических лиц — до 10%, (минимум 200 000 рублей)
Подводя итоги вышесказанному, стоит отметить, что владельцы такого вида недвижимого имущества, как земельный участок, несомненно, не должны доводить ситуации до критического положения и судебных разбирательств. Соответственно, земля должна использоваться своевременно и по назначению, административные штрафы, в случае их наложения органами земельного надзора, должны быть своевременно оплачены. Если все же избежать иска от лица местной администрации не удалось, правообладатель может обратиться в арбитражный суд с требованием о признании незаконным вынесенное ранее решение об изъятии земли, и при наличии основательной доказательной базы, есть возможность добиться отмены постановления.
Принудительное изъятие земельного участка у его непосредственного собственника в России осуществляется исключительно после вынесенного судебного решения. Допускается два варианта изъятия:
- С возмещением компенсации – если земля отнимается для государственных или муниципальных нужд (при условии, что с владельцем не было заключённого соглашения об изъятиях);
- Без возмещения – в случае санкций, назначенных в результате каких-либо нарушений или преступных действий, в соответствии с действующим сегодня Гражданским кодексом Российской Федерации.
Исковое заявление в судебный орган подаётся государственными или муниципальными структурами. При этом данный иск нельзя подать, если земельный участок находился в собственности владельца меньше 3-х месяцев.
По решению суда устанавливается срок изъятия, размеры денежных компенсаций и их наличие, а также прочие условия оформления изъятия объекта для государственных нужд. Кроме того, вся процедура регламентируется внесёнными в Земельный кодекс поправками. Они регулируют не только этапы фактического изъятия для установленных государственных и публичных нужд, но и сам порядок, в котором рассчитываются и возмещаются понесённые владельцем убытки.
С какой целью государство может изъять землю
Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса РФ:
- для выполнения обязательств по международному праву;
- для реализации природных ресурсов, находящихся на земельном участке (освоения недр);
- для создания природной охранной зоны, если такое предусмотрено на конкретном участке;
- при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, если такое решение было обосновано и документально подтверждено экспертами;
- для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или государственного значения;
- по иным основаниям, которые предусмотрены в федеральных законах.
В любом из случаев, независимо от цели изъятия, собственнику земельного участка должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие необходимость изъятия у него его собственности. В противном случае вместо изъятия будет иметь место факт незаконного завладения чужым имуществом, что переходит под юрисдикцию уже норм уголовного права.
Основания для изъятия земельного участка
- Выкуп земли для государственных или муниципальных нужд. Такое бывает, когда нет иных возможностей разместить объект государственного значения. Например, когда прокладывается дорога. Выкуп участка производится строго с согласия владельца. Причем, он должен быть уведомлен об этом за год до изъятия.
В сумму, выплачиваемую владельцу, входит: рыночная стоимость участка и содержащейся там недвижимости, убытки собственника, а также возможная выгода, которую собственник мог получить, если бы участок остался в его владении. Например, если земля сдается в аренду (тут возникают споры по аренде земельных участков). Если же собственник отказывается отдавать свой участок, или не согласен с условиями выкупа, то государство может потребовать его согласия через суд. Равно как и собственник может этот иск оспорить. Чтобы узнать, как это сделать, стоит обратиться к земельному адвокату.
- Ненадлежащее использование земли. Если земельный участок используется с нарушениями или не используется вовсе. То есть, когда земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственных работ или строительства, простаивает три и более лет. Или его эксплуатация приводит к ухудшению экологии.
- Реквизиция. Это принудительное изъятие земли вследствие различных стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций для защиты жизненных интересов общества и государства. Однако, по истечении определенного времени, государство обязано вернуть имущество собственнику и возместить все убытки. Если вернуть участок невозможно, то возмещается вся рыночная стоимость имущества. Государственные органы часто занижают рыночную стоимость и выплачивают гораздо меньшую сумму. Этот факт всегда можно обжаловать в суде. Здесь хотелось бы отметить такое понятие как «кадастровая стоимость». В соответствии с ней вы платите налог на землю. Ее органы, наоборот, увеличивают, соответственно, повышается налогообложение. В связи с эти существует такая услуга, как оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
- Конфискация. Земельный участок конфискуют безвозмездно за совершенное собственником тяжкое или особо тяжкое преступление. А также за некоторые гражданские правонарушения. Однако, бывают и исключения, когда такую санкцию государство применить не может.
- Право собственности может быть прекращено также в других случаях, предусмотренных законом, например, собственник добровольно передает участок третьим лицам или продает его. Передача права собственности под давлением может быть оспорена в суде!
Другой комментарий к Ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации
1. Объективно существующие потребности экономического и социального развития общества вызывают необходимость перераспределения земель, их изъятия у одних лиц и предоставления другим. Если исключить такую возможность, то это станет тормозом общественного развития. Нельзя будет построить ни железную, ни автомобильную дорогу, ни электростанцию, ни завод и т.п. объекты, поскольку земли уже заняты, находятся в чьей-то собственности, используются на иных основаниях. Решать проблемы экономического развития только за счет изъятия публичных земель можно лишь отчасти. Поэтому изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе и тех, которые находятся в частной собственности или используются на иных титулах, является тем правовым инструментом, с помощью которого государство имеет возможность принудительно отчуждать земельные участки с тем, чтобы использовать их в общественных интересах.
Общие положения, касающиеся определения порядка изъятия (выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, отражены в ЗК РФ. Так, ст. 9 ЗК РФ относит к сфере полномочий РФ в области земельных отношений установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд и изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации. К полномочиям субъектов РФ относится изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ (ст. 10 ЗК РФ). К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд.
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд — это функция управления, посредством которой осуществляется перераспределение земель, в том числе путем прекращения прав на землю, для удовлетворения общественных интересов при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основаниями прекращения права собственности на земельный участок (ст. 44 ЗК РФ), прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 5 ст. 45 ЗК РФ), прекращения аренды земельного участка (п. 5 ст. 46 ЗК РФ).
Изъятие земельных участков в качестве одного из видов оснований прекращения прав на земельный участок следует отличать от изъятия земельного участка, которое должно быть произведено по требованию лица, владеющего земельным участком. Согласно п. 7 ст. 23 ЗК РФ в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.
Изъятие может быть осуществлено в двух формах: путем выкупа и без такового. Изъятие в форме выкупа осуществляется в том случае, когда земельный участок принудительно отчуждается у его собственника, и он переходит в собственность другого лица. Это случаи принудительного отчуждения частного земельного участка для нужд Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования или случаи принудительного отчуждения, например, муниципального земельного участка для нужд Российской Федерации. Если же изымаются земли, находящиеся в федеральной собственности, для нужд Российской Федерации, то никакого выкупа в этом случае не требуется, поскольку эти земли — объект права федеральной собственности. Не требуется выкупа и при изъятии земель, находящихся в собственности субъекта РФ, для нужд субъекта Федерации.
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает, что земельный участок может быть изъят у собственника при соблюдении обязательных условий: только по решению суда; только в целях использования изымаемого земельного участка для публичных интересов, т.е. для удовлетворения государственных или муниципальных нужд; убытки должны быть возмещены собственнику до момента фактического изъятия; размер возмещенных убытков должен быть равноценным, т.е. справедливым — соответствующим рыночным ценам на данный земельный участок.
Для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты земли любых категорий, кроме тех, в отношении которых установлены ограничения или запрет на изъятие. Например, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
Пункт 4 ст. 58 Федерального закона «Об охране окружающей среды» запрещает изъятие земель природно-заповедного фонда, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» запрещается изъятие или иное прекращение прав на земельные участки и другие природные ресурсы, которые включаются в государственные природные заповедники. Нельзя также изъять земли запаса, поскольку они никому не предоставлены для использования.
Согласно ч. 4 ст. 9 ГрК РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами*(14).
Изъятие земельного участка непосредственно связано с осуществлением ряда иных функций управления. Так, изъятию земельного участка может предшествовать резервирование земель. Согласно ст. 70.1 ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных комментируемой статьей. Изъятие непосредственно связано с последующим предоставлением земельного участка и переводом его из земель одной категории в другую. Согласно ст. 6 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению.
В комментируемой статье определены правовые основания изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие (выкуп) допускается только в исключительных случаях.
ЗК предусматривает три главных основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Первое основание — случаи изъятия земельных участков, если это необходимо для выполнения международных обязательств Российской Федерации. Основанием для изъятия соответствующих земельных участков является международный договор Российской Федерации.
Гришаев Сергей Павлович, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.
Одним из оснований прекращения права собственности на жилое помещение является изъятие земельного участка, на котором находится это жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ). Об этом основании говорится также в ГК РФ (ст. 239) и ЗК РФ (ст. 49). Различие заключается в том, что в указанных статьях говорится о прекращении права собственности на недвижимое имущество вообще, а в ст. 32 ЖК — о такой разновидности недвижимого имущества, как жилые помещения. Кроме того, указанные правовые акты в отличие от ЖК не дают детальной регламентации процедуры изъятия.
Следует отметить, что ч. 3 ст. 35 Конституции установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Ст. 49.3 ранее действовавшего ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление собственнику в этих случаях равноценного жилого помещения (т.е. выделение жилья в натуре либо иной компенсации (речь шла о денежной компенсации)). К сожалению, эти принципы, в частности о решении данного вопроса путем выделения другого (равноценного) жилья, не нашли отражения в ст. 32 ЖК РФ, что существенно ограничивает жилищные права граждан. Так, законодатель ограничился только тем, что установил, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Изъятие земельного участка осуществляется для определенных целей, несовместимых с нахождением жилого помещения на этом участке (строительство дорог, прокладка линий электропередач, строительство новых зданий и т.д.). Другими словами, речь идет о потребностях Российской Федерации в целом, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, удовлетворение которых возможно только путем изъятия земель. Таким образом, речь идет об изъятии земельного участка только в публичных интересах. Вышеуказанные примеры позволяют понять, что представляют собой «государственные или муниципальные нужды». Важно, однако, подчеркнуть, что понятие это оценочное. Невозможно дать исчерпывающий и конкретизированный перечень таких нужд. Вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора — судом.
В данном случае речь идет о всех разновидностях жилых помещений, предусмотренных ст. 16 ЖК (жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартиры, комнаты). При этом сразу надо сделать оговорку о том, что речь не идет о самовольно возводимых жилых помещениях, поскольку в данном случае право собственности на жилое помещение просто не возникает.
В ст. 32 ЖК РФ определяется порядок обеспечения жилищных прав граждан — собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. По существу она развивает ст. 239 ГК с учетом особенностей, установленных для жилых помещений. При этом нельзя не обратить внимания на то, что согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, возможно только для государственных нужд, тогда как и в ст. 32 ЖК, и в ст. 239 ГК говорится об изъятии земельного участка также для муниципальных нужд. По существу это является основанием для обращения в Конституционный Суд РФ и признания указанных статей противоречащими Конституции РФ.
От имени Российской Федерации и ее субъектов решения об изъятии земельных участков, в том числе путем выкупа, принимают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК). Что касается решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, то они принимаются органами местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 11 ЗК; п. 2 ст. 125 ГК). Эти же органы принимают решения об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 32 ЖК).
Закон об изъятии земель в 2020 году
При изъятии земли государство и муниципалитет руководствуются статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы статьи подробно регламентируют основания и условия изъятия земель из частной собственности.
Для выкупа земли с целью строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения необходимо:
- чтобы объекты строительства были предусмотрены документами территориального планирования;
- были утверждены проектами планировки территории.
Пунктом 2 статьи 56.3 предусмотрен перечень иных оснований для изъятия:
- если принято решение о создании или увеличении площади особо охраняемой территории;
- для выполнения международных обязательств;
- для разработки недр;
- признании жилого помещения аварийным.
Далее содержатся условия, которые должны быть соблюдены при изъятии:
- принимать решение об изъятии земли для строительства или реконструкции объектов можно не позже чем в течение трех лет после утверждения документации;
- решения об изъятии должны быть приняты компетентными органами.
Какое имущество нельзя конфисковать?
Ст. 446 ГПК РФ предусматривает перечень имущества, в отношении которого запрещается конфискация. В этот перечень входят:
- единственное место проживания осужденного и его семьи;
- земля, на которой возведен дом, являющийся единственным местом проживания;
- земля, предназначенная для ведения хозяйства;
- семена, предназначенные для посева;
- скот, птица, а также строения, в которых они содержаться, если это основной источник существования граждан;
- необходимая мебель;
- вещи, постельное белье, посуда, обувь, одежда и средства гигиены;
- топливо, предназначенное для приготовления пищи или отопления;
- предметы, которые используются гражданином для ведения профессиональной деятельности (к примеру, ноутбук, мобильный телефон, скрипка и т.д.);
- деньги в размере прожиточного минимума;
- социальные пособия.
Чтобы избежать проблем, рекомендуется сохранять чеки, подтверждающие права на владение имуществом. При их отсутствии доказать что-либо можно с привлечением свидетелей.
Процедура отчуждения разделена на следующие этапы:
- Её инициирование и оформление соответствующего заявления.
- Резолюция принимается соответствующими структурами власти.
- Письменное уведомление собственника. Опубликование информации об экспроприации земли.
- Если информации об отчуждаемом наделе нет в ЕГРП, его хозяин должен в течение двух месяцев посетить администрацию и сдать заявление и правоустанавливающую документацию и представить контактные данные. Иначе недвижимое имущество признается публичной решением суда, так как новые правила дают возможность государству признать свои правомочия на бесхозный участок гораздо оперативнее.
- Лишаясь собственности, владелец вправе ходатайствовать о компенсации. Выкуп производится субъектом, для которого территория изымается. Проводится оценочная экспертиза его стоимости, других прав, недополученной выгоды и иных объектов, расположенных на его площади.
- По согласованию с владельцем ему может выделяться равный участок взамен отчуждаемого.
- Оформляется соглашение о прекращении права собственности, устанавливающее сроки компенсации и её величину и другие пункты.