Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.
Кадастровая ошибка – это несоответствие данных о земельном участке или другом объекте, содержащихся в ЕГРН фактическим сведениям. Как правило, такие недочеты делятся на технические и реестровые.
Первые возникают по невнимательности специалиста Росреестра, который вносит данные в ЕГРН или из-за сбоев в работе программного обеспечения.
Если допущены ошибки при межевании земельного участка, то их называют реестровыми. Такие недочеты можно исправить в заявительном или судебном порядке. В первом случае подают заявление в Росреестр, а во втором – иск об изменении границ в суд.
Специалист ведомства имеет право вносить исправления, если в результате права третьих лиц не будут нарушены. Например, при наложении границ земельных участков друг на друга, придется либо согласовывать изменения, либо решать вопрос в суде.
Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.
Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ
Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности. Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.
Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.
После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.
Расходы на исправление наложения границ
Сама по себе процедура межевания земельных наделов представляется расходным делом. Услуги кадастровых инженеров стоит недёшево, а при возникновении указанной проблемы может понадобиться произвести межевание несколько раз и в отношении нескольких соседствующих участков.
Одна процедура межевания обходится примерно в 2–2,5 тысяч рублей в зависимости от региона. В Москве эта сумма гораздо выше и за свои услуги кадастровые инженеры берут больше 10 тысяч.
Кроме того, сбор документации и обращение в суд помимо расходов на корреспонденцию и транспорт, которые подсчитать просто невозможно, необходимо уплатить пошлину.
К примеру:
- запрос выписки из ГКН – 150–200 рублей;
- пошлина за подачу иска – в зависимости от суммы иска.
Сумму иска в данном случае указывает кадастровый инженер. То есть она исчисляется в зависимости от площади, которая оказывается спорной в результате наложения. В качестве суммы иска будет выступать удельная стоимость данной площади.
Если на сумме пошлины или расходах на корреспонденцию сэкономить не удастся, то можно сберечь деньги на проведении предварительного межевания. Для этого стоит расспросить соседей, проводилось ли согласование границ когда-либо или были ли споры между соседями. Это позволит не только сэкономить деньги, но и предварительно согласовать уточнение границ наделов с соседями, что позволит избежать споры в дальнейшем.
Судебные разбирательства о наложении границ
Чаще всего на практике до суда доходят именно споры соседей, возникающие из наложения внахлест границ участков. Работа под таким вопросам должна начинаться задолго до судебного заседания.
Внимание! Как только ошибка обнаружена, собственнику следует вновь обратиться к кадастровому инженеру. Желательно найти именного того виноватого специалиста, который составил первый план. Геодезист проводит новый замер и составит новый документ, в котором укажет на ошибку.
Если собственники участков с налагающимися границами согласны на мирное урегулирование, то следует обращение в МФЦ с заявлением.
К нему прилагается новый межевой план. Если соседи не могут договориться самостоятельно, то для суда нужно подготовить документ, подтверждающий, что попытки досудебного урегулирования были предприняты сторонами. Например: составляется схема спорных территорий с указанием спорной границы по версии каждой стороны, направляется письмо с предложением второму собственнику урегулировать спорный вопрос о накладке.
Если стороны согласны, то кадастровая палата внесет правки. При отказе следует доказывать свою правоту в суде. В зависимости от обстоятельств в качестве искового требования можно подавать:
- Признание несуществования права собственности ответчика в отношении земельного участка в части спорной территории.
- Признать ошибочной постановку на учет участка в части наложения границ с указанием координат и площади наложения.
- Обязать кадастровую палату исключить из реестра участок ответчика в части наложения с указанием координат.
- Признать недействительным акт кадастровой палаты вынесенный ранее.
Виды и систематизация межевых ошибок
Законодательство РФ, регулирующее использование правил оформления (при выполнении кадастровых и регистрационных работ), установленных Государственным кадастром недвижимости от 24.07.07 г. N 221, допускает наличие такого факта, как совершение погрешностей. Вместе с тем буква закона сразу указывает на возможные варианты их корректировки. К таким допускаемым недочётам относятся:
- Технические ошибки Это такие виды погрешностей, которые совершены при перенесении данных в учётные записи работниками отдела действующего ГКН. В том случае, когда данные будут подлежать проверке, такую ошибку обнаружат достаточно быстро и, скорее всего, отправят на исправление.
- Кадастровые ошибки. Часто они влекут за собой серьезные последствия как для лица, исполняющего межевой план, так и для заказчика.
Решение проблемы в досудебном порядке
Если всё же вы обнаружили, что была допущена ошибка в межевании и не знаете, что делать, будет полезно ознакомиться со статьёй 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В ней говорится о том, как исправить ошибку межевания и какие сроки даются на внесение изменений:
- Если допущенная ошибка технического характера, то есть допущена органом регистрации прав, то изменения вносятся в Росреестр после получения заявления от заинтересованного лица в течение 3 рабочих дней;
- Ошибка, допущенная во время процедуры межевания, устраняется в течение 5 рабочих дней после того, как будут получен пакет документов, подтверждающих её наличие.
Внесение корректировок в реестр по решению суда
Если внесение изменений в ЕГРН в добровольном порядке повлечёт нарушение чьих-то законных интересов, то ничего не остаётся, как обратиться в суд. Вместе с исковым заявлением подаются те же документы, что и в случае с досудебным урегулированием.
Чтобы не пришлось обращаться для восстановления справедливости в суд, достаточно заказать уточнение границ земельного участка в «Сервис-Гео». После того, как будут определены границы участка при межевании, инженерами будет составлен надлежащим образом оформленный план, на основании которого будут внесены сведения в Росреестр, после чего ваш участок будет считаться полноценным объектом недвижимости.
Если с соседями не было достигнуто согласия по всем принципиальным пунктам, либо, если кадастровый орган отказывает вам в исправлении ошибок, по тем или иным причинам, то придётся решать проблему используя судебную практику.
Ответчиками в данном случае могут выступать соседи, сотрудники Росреестра и иные заинтересованные личности.
В исковом заявлении нужно указать:
- Сведения об истце;
- Сведения об ответчиках;
- Сведения об ошибке, из-за которой происходит тяжба;
- Каким образом и при каких обстоятельствах было выявлено несоответствие;
- Действия, которые предпринимались для попытки внесудебного решения проблемы;
- Желаемый результат, которого вы пытаетесь добиться в суде (к примеру, новые границы, с указанием предпочтительных координат);
- Название судебного учреждения, в которое подаётся иск.
Кадастровые ошибки при межевании
При межевании территории обнаруживаются старые накладки, смещения и наложения координат. Причина несостыковок поворотных точек относится к временам, когда замеры производили без точного оборудования методом «метровки» или с помощью других подручных измерительных средств. Если при межевании стало известно, что участок увеличился или уменьшился, ситуацию нужно исправлять.
В случае увеличения нужно найти собственника, за счёт которого межуемый участок стал больше, выполнить перераспределение, установить точные границы, подписать с соседом акт согласования и внести изменения в межевой план. Если же выяснилось, что участок уменьшился, разрешить ситуацию можно двумя способами:
- дать согласие на уменьшение и продолжить пользоваться территорией в обычном порядке;
- не согласиться с уменьшением (заказать межевой план на исправление ошибки).
Случается, что увеличение происходит за счёт земли, которая принадлежит администрации. Такую проблему также решают с помощью прирезки земельного участка. В случае несогласия местных властей вопрос разрешается в суде.
Выявить наложение границ ЗУ можно двумя способами:
Первый – при постановке на учет объектов.
Второй – в процессе межевания, которое проводится при разделе, перераспределении, объединении или регистрации ЗУ.
Оба этих варианта являются основанием для проведения судебного или иного разбирательства.
Первый вариант подразумевает вынесение решения об отказе или приостановке учета надела, на основании обнаружения ошибки в данных государственного реестра.
Во втором варианте, инженер кадастровой службы оформляет заключение, в котором должно быть конкретно указано, по какой причине произошло наложение и с границами какого участка, тем самым подтверждая факт несоответствия границ определенного участка.
Исправление кадастровой ошибки производится путем составления заключения, в котором инженер кадастровой палаты обязан указать следующее:
- подробное описание допущенной ошибки;
- конкретную причину ее возникновения;
- текущие данные, полученные в процессе межевания, которые позволяют исправить погрешность в реестре.
Такое заключение должно учитывать интересы собственников спорных участков, а не только решить проблему обратившегося владельца (например, если после устранения ошибки уменьшится площадь соседнего надела). Чтобы исключить такие негативные моменты, перед составлением заключения производится собрание всех заинтересованных лиц, с целью определения границ спорных участков.
Сотрудники Росеестра обязаны исправить ошибки в документации, после получения заявления от заинтересованного лица и заключения инженера. Производится корректировка данных в течение 5 рабочих дней.
Томский районный суд Томской области рассмотрел гражданский иск о признании результатов ранее проведенного межевания недействительным. Истец решила выделить границы своего земельного участка фактически для чего и обратилась в кадастровую службу. При проведении работ было обнаружено, что произошло наложение на соседний участок, так как другой владелец неправильно указал параметры своего надела.
Ответчик не создавала конфликтной ситуации и не оспаривает, что по ее вине произошло неправильное межевание. Поддерживает просьбу о признании результатов замеров недействительным и необходимости проведения новых геодезических работ.
Кадастровые специалисты подтвердили, что ранее установленные параметры были ошибочными, а необходимость в установлении правильных границ действительно присутствует. На основании всего этого суд полностью удовлетворил исковые требования истца и постановил признать кадастровый план соседнего владельца недействительным.
Как правильно рассчитать: используемые формулы
Величина S рассчитывается путём измерения расстояния между двумя самыми отдалёнными друг от друга поворотными точками участка, а для расчёта D измеряется расстояние от опорного пункта межевых сетей до самой близкой к данному пункту поворотной точки.
ВАЖНО! Величина погрешности при межевых работах увеличивается по мере возрастания значения отношения S/D, которое растёт по мере приближения границ участка к опорным межевым сетям.
К основным методам определения погрешностей, применяемых при межевании, относят следующие:
- метод среднеквадратичной погрешности;
- метод допустимой площади;
- диагональный метод.
| Обстоятельства, при которых может быть принято положительное решение | |
|---|---|
| Обстоятельство | Комментарий |
| Несоблюдение формальных процедур заявителем | Не оповещены соседи Границы не согласованы Подделаны подписи |
| Нарушение процедуры исполнителем | Отсутствие лицензии Отсутствие акта |
| Технические причины | Неправильно произведены измерительные мероприятия |
| Допущение ошибок в межевом плане, акте | Внесение данных, не соответствующих действительности |
| Нарушение прав соседей | Самовольный захват Иные нарушения, которые ущемляют права других владельцев |
Устранение административным путем
Как правило, большинство проблем решается с помощью обращения с соответствующим заявлением в орган государственной регистрации, по месту расположения участка.Процедура исправления ошибок занимает не больше недели, в случае если соседние участки прошли межевание или погрешности связаны с технической ошибкой (пропущенная, неправильная цифра или буква, слово). В других случаях, кадастровый инженер, согласно законодательству, может инициировать вышеназванную процедуру межевания и внести соответствующие поправки как в межевой план, так и способствовать устранению несогласованности с помощью, предусмотренного законодательством информационного взаимодействия.
В случае отказа в удовлетворении законных требований, изложенных в заявлении, можно обратиться в вышестоящую организацию, в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии, а также разместить информацию на официальном сайте государственных услуг. Если и там будет отказ, или заявление останется без ответа в течение месяца, то следует обращаться в суд.