Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить договор дарения недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.
Какие бывают виды договоров дарения?
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
- Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
- Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Особенности договора дарения в предпринимательской деятельности
Выше мы уже говорили, что дарение между коммерческими организациями (к ним же, в этих целях, приравнивают и ИП) дара, стоимостью выше 3 000 рублей, не разрешается. Однако дарение, когда только одна из сторон договора является таким субъектом, допускается.
Если в качестве одаряемого выступает субъект предпринимательской деятельности, то безвозмездно переданное имущество (имущественное право) признается внереализационным доходом и облагается налогом на прибыль или единым налогом УСН. Исключением из этого правила является получение в дар имущества от участника организации, имеющего более 50% в уставном капитале. Такой дар налогом не облагается, но при условии, что полученное имущество не будет передано в течение одного года третьим лицам.
Что касается подарков (в том числе, в виде денежных сумм) самой организации или ИП, которые они делают работникам, то здесь есть свои особенности. По общему правилу, такие подарки не могут быть включены в расходы при расчете налога на прибыль или единого на УСН Доходы минус расходы.
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
Отличия дарения от завещания
- Главным отличием договора дарения от завещания является момент исполнения волеизъявления инициатора сделки. Безвозмездный подарок можно сделать сегодня, передав имущество или права одариваемому. А вот по условию завещания к наследнику перейдёт собственность только после кончины наследодателя.
- Завещательный документ представляет собой одностороннюю сделку. Дарение же – сделка двусторонняя. Сторонами в статусах дарителя и одариваемого выступают конкретные лица, их даже может быть несколько.
- На практике даритель лично передаёт вещь одариваемому, тот ее с благодарностью принимает. Но можно передать подарок и через представителя, оформив доверенность нотариально. Тогда в документе чётко обозначается, что и кому передаётся.
- Имеет значение и закрытая форма завещания. Условия этого документа могут оставаться тайной даже для нотариуса, у которого он хранится. Тогда как в условия договора дарения обязательно должен быть посвящён другой его участник.
- Завещание в любой момент может быть переписано или изменено частично, причём без обозначения причин. Для расторжения условий дарственной должен быть указан весомый повод.
- В обязанность дарителя входит уведомить одариваемого обо всех особенностях и недостатках передаваемого имущества. Завещатель этого делать не обязан. Но и наследник вправе отказаться от невыгодного правообладания.
Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).
Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.
Дарение квартиры с прописанными людьми
Регистрация в конкретном помещении дает лишь право проживания, а не право собственности. Владелец может дарить недвижимость с зарегистрированными в ней людьми кому угодно, не спрашивая их разрешения.
Какие моменты следует учесть:
- В квартире прописан ребенок, нужно предоставить ему другое место регистрации, заручившись разрешением органов опеки;.
- Нельзя выписать человека, которому предоставлено право собственности по договору ренты, или ребенка, оставшегося без родительской опеки. Снятие с регистрации не допускается даже в принудительном порядке.
- Выписать граждан можно в любое время: как до оформления ДД, так и после. Если регистрация аннулируется после заключения сделки, нужно указать в договоре, в какой срок люди выпишутся.
Договор дарения между родственниками
К родственникам относят родителей, бабушек, дедушек, детей, внуков, родных и сводных братьев и сестер. Жена и муж не являются кровными родственниками, но их также относят к категории близких родственников.
Тетя, дядя, двоюродные и троюродные сестры и браться являются дальними родственниками.
Справка! Согласно статье 217 Налогового кодекса, близкие родственники не облагаются НДФЛ.
Документ о дарении составляется в двустороннем порядке, т.е. потребуется согласие не только дарителя, но и одаряемого. Даритель не может самостоятельно принять решение о передаче дара своему родственнику.
Виды договоров дарения
Законодательство предусматривает типовые формы договоров дарения, в которых отражаются необходимые для законности сделки сведения. Всего существует 8 видов соглашений, которые различаются указываемыми реквизитами, нюансами работы и сторонами, участвующими в договоренностях. В каждом договоре должны быть данные сторон и их подписи, указание на дарение, поскольку без этого уточнения документ станет недействительным.
Плюсом разнообразия договоров является наличие отдельного бланка для каждой ситуации. Для обещания подарить недвижимость и собственно, дарения, задействуют разные формы, такой же подход существует и во всех остальных форматах договора. Но по закону данная услуга предоставляется бесплатно, и если в госучреждении требуют непредусмотренные деньги – это коррупционное проявление.
Где оформить дарственную на квартиру
Оформление дарственной состоит из следующих этапов:
Этап #1: Составить проект договора дарения.
- Самостоятельно.
Составить договор дарения на квартиру даритель и одаряемый могут сами. Но малейшая ошибка или опечатка приведет к тому, что Росреестр вернет документы обратно.
- С помощью юриста.
Для оформления договора дарения родственники вправе обратиться в любую юридическую контору по своему усмотрению. Оплатить услуги юриста за составление договора может не только даритель, но и одаряемый. Это не будет считаться нарушением правила безвозмездности сделки.
- С помощью нотариуса.
Все нотариальные конторы оказывают услуги по составлению договора дарения. Родственники вправе обратиться абсолютно к любому нотариусу. Но заказать такую услугу у нотариуса можно только в том случае, если они планируют нотариальное удостоверение договора.
По закону, нотариальное удостоверение договора дарения требуется только, если дарят не всю квартиру, а только долю в праве собственности. Например, ½ или ¼ долю.
Но практика показывает, что если в качестве дарителя выступает пожилой или больной человек, то лучше заверить договор у нотариуса. Это поможет избежать оспаривания договора родственниками дарителя. Дополнительно можно представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что даритель не состоит у них на учете.
- Дарственная и договор дарения – это одно и то же.
- Договор дарения – это не устная договоренность, а юридически оформленный документ.
- Дарственная – это лишь одна из разновидностей передачи прав на собственность другому человеку. К другим вариантам относится договор купли-продажи, завещание или наследование.
- Нельзя однозначно сказать, что лучше – дарственная или, например, завещание. Все зависит от конкретной ситуации.
- Дарение — это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу.
- При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность.
Договор дарения и его правовые последствия
В первую очередь дарственная означает переход права собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Когда имущество получает предприятие, оно ставит его себе на баланс и впоследствии отражает в учете наравне с другими ценностями.
Подарок, полученный у близкого окружения, не порождает у граждан обязательств по уплате НДФЛ. Тем не менее, возникают платежи по имуществу (тот же транспортный налог).
В случае если собственность досталась в браке, она попадает в разряд личной. Соответственно, когда супруги решатся на раздел имущества при разводе, подарок не включается в состав предмета спора.
Впрочем, соглашение между близкими родственниками имеет отдельные нюансы. Допустим, муж хочет сделать подарок супруге. И если в качестве него выступает общая собственность, то появляется потребность в предварительном выделении доли.