Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Качество земли под застройку не имеет значения опять же. Участки индивидуального строительства законодательство разрешает использовать по своему усмотрению. Характер жилищного освоения — сюда относится и реконструкция жилых построек, таких как индивидуальный дом на земельном участке — вновь не играет роли согласно законам.
Новости соседних регионов по теме:
Настоящее письмо также размещено на внутреннем интернет-портале Росреестра в разделе «Рассылки по вопросам государственной регистрации прав и кадастрового учета». Выдел осуществляется в порядке исключения на основании судебного акта, т. к. при выделе образуется новый объект, а осуществление преобразования исходного объекта в измененных после выдела параметрах самостоятельно Росреестром не осуществляется и остается с теми же характеристиками до момента обращения надлежащего лица в части осуществления кадастрового учета изменений исходного объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель истца по ордеру Машков Э.А. исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить в полном объеме, указав, что противопожарные нормы соблюдены, права третьих лиц не нарушены.
В общее имущество в многоквартирном доме теперь также входят не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.
У меня нет собственности вообще я созаемщик ,в квартире доля второго ребёнка (так как вложен мат капитал ).
Разновидности домов блокированной застройки
Указывать связь блоков, учтенных в качестве помещений, с земельными участками в разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана.
Президент России Владимир Путин подписал закон о правовом статусе домов блокированной застройки. Документ опубликован на официальном портале правовой…
Определение жилого дома блокированной застройки по закону довольно просто. Подразумевается, что такая постройка находится в одном ряду с другой недвижимостью, и смыкается с ней одной стеной как минимум. В новой редакции федерального градостроительного кодекса указаны и другие черты здания или дома, которые нужны для присвоения ему такого статуса.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности.
Росреестр: определен статус домов блокированной застройки
Помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, может рассматриваться как жилой дом.
Доведите разъяснения до сотрудников налоговых органов, обеспечивающих администрирование налога на имущество физических лиц.
Несмотря на общее ужесточение условий ипотечного кредитования и фактическое завершение программы льготной ипотеки в Москве, покупатели продолжают брать ипотеку и выходить на сделки. Что ждет рынок новостроек в ближайшие месяцы?
Воронежа № 2-6293/2016 2 от 13 декабря 2016 г.; решение Левобережного районного суда г.Воронежа № 2-3163/2015 от 24 мая 2016 г.; решение Советского районного суда г.Воронежа № 2-1791/2016 от 24 ноября 2016 г.
Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.
JPG»,»datePublish»:»2021-09-24T17:45:00″,»numViews»:6541,»category»:»market»,»slug»:»domam-blokirovannoj-zastrojki-dadut-novoe-opredelenie»,»subtitle»:»С такой инициативой выступили в Минстрое.
Ожидается, что документ будет принят парламентом в осеннюю сессию. Иванова призвала профильные ассоциации и руководителей муниципальных образований принять участие в корректировке законопроекта.
Законопроект не предполагает расходов бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и не оказывает влияния на достижение целей государственных программ Российской Федерации.
Выдел доли можно осуществить во внесудебном порядке, если собственники долей согласны с условиями выдела долей и отсутствует спор о границах земельного участка.
В., Финогина А.А., Финогин А.Г., Финогин Е.Г., Чеботарева Т.Г., Администрация Сызранского района, Администрация с.п.
Также Федеральным законом в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» вносятся изменения, касающиеся осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности.
ИВАНОВА С. В. Спасибо за вопрос. Судя по вашему вопросу, речь идёт о двух многоквартирных домах.
Также Федеральным законом в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» вносятся изменения, касающиеся осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности.
С 1 марта 2022 года начнут действовать поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы о правовом статусе домов блокированной застройки.
С 1 января 2022 года вступят в силу поправки в ЖК РФ, ограничивающие возможность получения субсидии должниками по оплате услуг ЖКХ.
По правде говоря, чиновники уже давным-давно ограничивают в получении субсидий лиц, имеющих долги перед коммунальщиками.
Из квартиры дом блокированной застройки можно сделать, если квартира соответствует требованиям блокированной застройки и под каждой квартирой свой земельный участок и выход на эту территорию.
В конце уходящего года принято подводить итоги, планировать будущее и гадать, что год грядущий нам готовит. Думается, что построить грандиозные планы читатели смогут и сами.
При определенных условиях жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) может быть признан домом блокированной застройки.
Данный СНиП распространяется на блокированные дома, состоящие из двух и более пристроенных друг к другу жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на участок.
Таким образом, принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территорию общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного дома.
Например, соблюдать строительные стандарты теперь можно «по желанию». Строить после этого, конечно, будет проще.
ИВАНОВА С. В. Основным характеризующим признаком многоквартирного дома является наличие квартир и общего имущества.
Отличительные признаки
Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:
- Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
- Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
- К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
- Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
- В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
- Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.
Признание жилого дома домом блокированной застройки
В данном строении каждый владелец является собственником только своей обособленной секции. Для признания здания домом-блоком нужны следующие основания:
- Строение расположено на отдельном участке земли. Последняя является общей собственностью всех владельцев секционного дома. Но при этом возможно выделить в личное владение участок перед своей секцией, и у каждой секции есть отдельный выход на него.
- Все блоки обособлены — между ними не существует связи через общедомовое имущество. Таким образом, секционный дом — это комплекс идивидуальных блоков.
Технический план блочного дома
Техноплан секционного дома составляется согласно ст. 24 ФЗ №218. Без этого документа ввод здания в эксплуатацию невозможен. Технический план должен включать в себя следующее:
- Полная информация о постройке, что необходимо для ее постановки на кадастровый учет.
- Сведения о каждом блоке (это также требуется для кадастровых работ).
- Данные о постройке с уже присвоенным кадастровым номером. Это уже для внесения записи в ЕГРН.
Технический план состоит из текстового и графического раздела. Последний — это кадастровый план территории или выписка из Единого госреестра о земельном участке, на котором расположено секционное строение, с описанием его местоположения.
Обратим ваше внимание также на письмо Росреестра № 14-02689-ГЕ/17:
- Каждый блок вводимого в эксплуатацию секционного дома ставится на кадастровый учет в качестве отдельного здания жилого назначения.
- Отсюда следует, что для каждой секции должен заготавливаться свой технический план. Это ведет за собой факт, что за блоком закрепляется определенный земельный участок.
- Основание учета секций в подобном доме — разрешение на ввод в эксплуатацию всего строения и технический план, составленный для каждого блока.
Перевод МКД в дом блокированной застройки
Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.
Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.
Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.
В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 О возможности постановки на государственный кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки
В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 09.04.2020 N 03-05-04-01/28129 рассмотрено обращение ФНС России от 08.04.2020 N БС-4-21/5941@, в связи с чем сообщаем.
На основании части 2 статьи 16 ЖК жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Исходя из положений Закона N 218-ФЗ (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14), сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения прав или обременения объекта недвижимости.
Также необходимо учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для размещения частей здания.
Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (с соответствующим наименованием, в частности, «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.
Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешённого использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)
Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.
| Начальник Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета |
Ю.В. Куницына |
Как перевести квартиру в двух квартирном доме, в блокированном строение
Имею в собственности квартиру в двух квартирном доме. Дом не стоит на кадастре, но квартиры на кадастре стоят. Земля в аренде у администрации. Хотел оформить землю собственность. Обратился в администрацию с заявлением об изменении статуса многоквартирного дома, в дом блокированной застройки. Квартиры в доме существуют автономно, у каждой квартиры отдельный ввод электричества, воды, отдельный септик и два разных выхода на свой участок. В администрации ответили, что не могут этого сделать, т.к. дом в многоквартирном фонде не числится. Кроме того, специалист администрации утверждает, что дом не подходит под определение дом блокированной застройки, т.к. у нас общая крыша. Что мне делать и куда обращаться?
Рекомендую внимательно ознакомиться с ответом Росреестра на соответствующее обращение. В нем кроме прочего указано:
Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы «разделить в натуре» многоквартирный дом на блоки жилого дома блокированной застройки, необходимо осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание с наименованием «жилой дом блокированной застройки».
Вместе с тем в случаях, когда здание — многоквартирный дом — изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и в связи с этим его реконструкция не проводилась и не требуется, на наш взгляд, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:
1) технического плана здания, подготовленного на основании либо разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации) в случае, если такое здание создано после введения в действие ГрК (по общему правилу);
2) технического плана здания, подготовленного на основании изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости в случае, если такое здание создано после введения в действие ГрК, но до 01.01.2013 и в отношении него был осуществлен государственный технический учет (при этом в данном случае органу кадастрового учета следует направить запрос в организацию технической инвентаризации о предоставлении информации о причинах, в связи с которыми сведения о данном объекте недвижимости не были переданы организацией технической инвентаризации в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 № 1 «О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» в орган кадастрового учета, а также о представлении актуальных сведений, имеющихся в распоряжении организации технической инвентаризации);
3) технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку в случае, если такое здание создано после введения в действие ГрК с нарушением порядка, установленного ГрК;
4) технического плана здания, подготовленного на основании:
декларации об объекте недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документация безвозвратно утеряны или отсутствуют, при условии обоснования подготовки такого технического плана на основании декларации об объекте недвижимости в разделе «Заключение кадастрового инженера», а также подтверждения факта утраты либо отсутствия такой документации с указанием информации о мерах, предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации (копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма и т.п. уполномоченных органов и организаций (в том числе осуществляющих хранение соответствующей документации), в распоряжении которых может находится указанная в части 8 статьи 41 Закона о кадастре документация), необходимо включать в состав приложения технического плана), либо документов (в том числе архивных копий), оформленных в соответствии с действовавшими до вступления в силу ГрК требованиями и предусматривающих принятие и утверждение акта о приемке в эксплуатацию в случае, если здание создано до введения в действие ГрК.
Покупка блока в блокированном доме
Приобретение блока требует проверки документов продавца и условий договора ввиду особого характера объекта недвижимости. Напомним: блок в блокированной застройке сам по себе не является долей. Поэтому в договоре купли-продажи предмет покупки должен называться именно блоком или домом, а не долей. Площадь блока в выписке из ЕГРН, которую предъявляет продавец, должна соответствовать площади, которая по договору переходит к покупателю.
Данная застройка требует соблюдения правил пожарной безопасности. Норма об обязательном расстоянии не менее шести метров между отдельными жилыми домами была исключена из закона о пожарной безопасности несколько лет назад. Дома, стоящие на разных участках, могут даже касаться друг друга и иметь общую стену, если они соответствуют критериям пожарной безопасности.
Без соблюдения правил пожарной безопасности органы противопожарного надзора не согласуют ввод здания в эксплуатацию, поэтому если у продавца есть разрешение на ввод, а сам блок в ЕГРН зарегистрирован как жилой дом, то с точки зрения административных норм предмет покупки является «чистым». Дав разрешение на ввод в эксплуатацию, администрация подтверждает соответствие строения всем требованиям технической безопасности.
Разногласия в законах и подзаконных актах приводят к тому, что иногда под видом блокированного дома покупателю могут предложить квартиру в многоквартирном доме, которая получила статус блока по невнимательности, некомпетентности регистратор или иным причинам.
Если есть выбор иного жилья, от покупки квартиры лучше отказаться; либо же, если принято решение купить эту квартиру, помнить о том, что местная администрация сможет, выявив несоответствие факта и документа, изменить статус недвижимости с блока на квартиру.
Собственник блока может надстраивать его до высоты в три этажа без согласования с соседями.
Надстройка квартиры уже потребует согласования с соседями, поскольку единый дом предполагает единый фундамент и перегрузка на него может привести к трещинам в стенах у соседей.
Итак, при покупке блока следует проверять:
- основание для введения в эксплуатацию;
- наименование предмета: блок или дом, но не доля (кроме случая долей в самом блоке);
- совпадение площади в выписке ЕГРН и в договоре;
- фактический характер недвижимости: блок или оформленная под блок квартира.
Положительные сторона приобретения блока: независимое проживание, как в частном доме, но совместное решение коммунальных вопросов, как в многоквартирном. Обычно коммунальные службы, реконструирующие водопровод, канализацию, протягивающие линии связи, обслуживают группы потребителей, поэтому обновление коммуникация вскладчину будет дешевле, чем для отдельного дома. Также выше безопасность, поскольку злоумышленник рискнёт проникнуть скорее в отдельный дом, нежели в блок, по соседству с которым есть ещё минимум один такой же.
Примеры блочных домов
Приведем самые распространенные примеры секционных строений:
- Таунхаус. Строение обычно расположено в черте города, но имеет все признаки загородного жилья: небольшая площадь квартир, два этажа, вертикальная планировка, наличие собственного земельного участка перед выходом.
- Виолетта. Тоже таунхаус, но уже элитного типа. Имеется собственная терраса, открытый бассейн, гараж, веранда, обширная придомовая территория.
- Лейнхаус. Так называются блочные домики с небольшой жилой площадью. Обычно к каждому блоку примыкает собственный гараж.
- Дуплекс. Двухэтажные, рассчитанные на двоих собственников блочные дома, где между секциями глухая стена. Общей будет только крыша.
- Квадрохаус. Это четыре отдельных блока, связанных между собой общими стенами. У каждого собственный выход, гараж, приусадебный участок.
Признание дома постройкой с блокированным типом застройки
По сути, такие дома блокированной застройки не делятся на части, как обычные дома, где квартира является частью общего строения. Во время ее строительства оформляются совсем другие документы, чем перед тем, как построить дом блокированной застройки. Чтобы получить документальное подтверждение, что ваш дом блокированной застройки является таковым, он должен соответствовать следующим условиям.
- Количество этажей не должно превышать трех. Хотя большинство этих домов имеют только 1-й и 2-й этаж.
- Дом блокированной застройки должен состоять из отдельных частей жилья. Каждый блок должен быть отгорожен друг от друга общей стеной. Их количество не должно превышать 10.
Первое, что должен проверить покупатель во время приобретения части совмещенного строения, получено ли разрешение для застройки конкретного участка. Каким образом и на кого оформлена земля — это тоже важно. Застройщики предпочитают оформлять участок земли под блокированные дома на одного владельца. После подключения всех коммуникаций, когда дом блокированной застройки разделен на части, а они, в свою очередь состоят в собственности живущих там людей, можно оформить всю территорию по долям.
Чаще всего трудности при возведении построек поджидают не покупателей — будущих собственников, а строителей на стадии сбора и согласования документов. Если жильцы, купив престижную недвижимость, станут добиваться каким-то образом смены статуса своего дома, то им придется столкнуться с серьезными препятствиями.
Разрешение на строительства дома блокированной застройки
Согласно общим правилам строительства, возведение одного строения на нескольких обособленных земельных участках носит характер неправомерности. В подобном случае, следует заблаговременно данные земельные участки объединить в один.
Для получения согласия на возведение дома с блокированным типом застройки, следует действовать согласно следующему алгоритму:
- Оформление документации относительно земли, на которой будут возведены конструктивно-объединенные блоки;
- Создание градостроительного плана на земельный участок по каждой эксплуатируемой территории земли;
- Получение согласия на постройку жилого помещения, по конструкции состоящего из отдельных частей (блоков);
- Для каждого из домов, путем разделения первоначального участка земли, создается отдельный земельный участок, а также составляется межевой план. Затем следует получение разрешения относительно введения блокированной застройки в эксплуатацию;
- Постановка на кадастровый учет каждого дома обособленного модуля с земельным участком, в качестве блокированной застройки.
Отличительные признаки
Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:
- Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
- Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
- К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
- Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
- В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
- Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.
Понятие дома блокированной застройки
Под блокированными домами понимают малоэтажные строения, разделенные на несколько квартир, каждая из которых получает свой отдельный выход. Формально даже обычный жилой дом, разделенный на две изолированные части, признается блокированным.
Чаще же всего к таким строениям относят таунхаусы в любой их разновидности. То есть – это отдельные жилые помещения с собственной инфраструктурой, земельным участком и выходом никак не связанные с соседними квартирами-блоками, кроме как общими стенами. Каждый собственник следит за своей частью дома и может делать с ней все, что ему захочется, при условии, что это не будет нарушать закон и/или права остальных владельцев.
Жилое здание считается совмещенного типа, если выполняются некоторые условия:
- Здание состоит из трех, но не более этажей.
- Присутствует не более десяти отдельных блоков с одной общей стеной или обособленным выходом на придомовой участок земли.
Таким образом, к дому блокированной застройки относится строение с небольшим количеством этажей, отсутствием элементов общедомового имущества и секцией, в которой может проживать только одна семья.
ВНИМАНИЕ! Данный объект строения относится к самостоятельному зданию и ему присваивается свой идентификационный номер.
При соблюдении указанных условий можно оформлять документы для такого типа дома. Процедурой признания занимаются такие организации, как:
- Органы БТИ.
- Местная администрация.
- Суд, который рассматривает вопросы по присуждению домам того или иного статуса.
Обращение в судебную инстанцию является последним этапом, если администрация и БТИ отказали в оформлении документации. Признание постройки необходимо для того, чтобы в дальнейшем можно было оформить в собственность придомовой участок.