Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Фактическое выполнение обязанностей нанимателя жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что можно посоветовать нанимателю при заключении договора? Во‑первых, прежде чем подписывать документ, нелишне убедиться в принадлежности данного помещения наймодателю. Если с момента выдачи документа, свидетельствующего о праве собственности на жилое помещение, прошло много времени, желательно попросить наймодателя предоставить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что заключение договора социального найма не представляет собой никаких серьезных угроз для граждан, занимающих жилые помещения государственного или муниципального жилого фондов. Просто речь идет о подписании формального документа, предоставляющего нанимателю и членам его семьи без ограничения срока право пользования жилым помещением.
Одновременно с появлением у нанимателя по договору социального найма целого ряда прав, предусмотренных действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ, договор социального найма также накладывает на нанимателя и членов его семьи ряд обязанностей, соблюдение которых необходимо, чтобы не допустить нарушения жилищных прав других граждан.
В целом, заключение договора социального найма жилого помещения ведет к упорядочению правоотношений в сфере использования государственного и муниципального жилого фондов и позволяет привести эти правоотношения в соответствие с нормами действующего Жилищного кодекса РФ.
Наниматель жилья по договору социального найма должен выполнять следующие условия:
- наниматель обязан использовать жилье только в прямых целях;
- следить за его сохранностью;
- следить за состоянием помещения;
- осуществлять текущий ремонт;
- вносить плату за пользование жилым помещением и предоставленные коммунальные услуги;
- выполнять все обязанности, которые предусмотрены законодательством или внесены в договор социального найма жилья.
Члены семьи нанимателя жилья имеют равные права пользования социальным жильем, наравне с ответственным нанимателем (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Но также на них возлагаются те же обязанности, что и на нанимателя, будь-то законные обязанности или те, что внесены в договор социального найма.
Члены семьи нанимателя имеют право:
- пользоваться жилым помещением без ограничения срока;
- пользоваться своими правами и обязанности, даже во время своего непродолжительного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ);
- члены семьи наравне с нанимателем, согласно ЖК, имеют право принимать решение по поводу обмена квартиры (ст. 72), вселения временных проживающих (ст. 80), сдачи данного жилья третьим лицам (ст. 76), обмена жилья на меньшее по размерам (ст. 81), внесение изменений в договор по найму данного жилья (ст. 82), прекращение действия договора (ч. 2 ст. 83), изменение планировки квартиры (ст. 26), вселения других жильцов (ст. 70).
Не существует никаких оснований для того, чтобы ограничить права членов семьи нанимателя социального жилья. Любой член семьи нанимателя может быть выселен на основании ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. Выселение членов семьи нанимателя может быть осуществлено только в установленном законом порядке.
Общие положения о наймодателях
Сдавать помещение на коммерческой основе могут как организации, так и граждане. Что же касается соцнайма, то в этом случае наймодателем всегда является государственная или муниципальная структура. Сдавать недвижимость может быть либо ее собственник, либо уполномоченное им лицо.
Собственник — это законный владелец, имеющий триаду правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право собственности подтверждается наличием записи в ЕГРН. Проверить, является ли наймодатель собственником, можно путем запроса выписки из ЕГРН в МФЦ или органах Росреестра. Уполномоченные лица — это наймодатели, которые не имеют права собственности на объект недвижимости, но правомочны сдавать жилье ввиду наличия заключенного с его собственником договора (например, доверительного управления имуществом).
Центральное место в ЖК занимают положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения (гл. 8). Согласно п. 1 ст. 672 ГК по такому договору предоставляются гражданам жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования. Договор социального найма жилого помещения является гражданско- правовым договором, и поэтому возникающие в связи с его заключением отношения регулируются гражданским законодательством (ст. 672 ГК); одновременно он представляет собой основной вид жилищного договора, в силу чего порождаемые им отношения в весьма значительной мере регламентируются нормами жилищного права.
Согласно ст. 60 ЖК по данному договору одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.
Договор социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 62 ЖКпредметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Отношения по поводу найма в многоквартирных домах являются более сложными, поскольку объектом права пользования здесь выступают не только жилые помещения, но и имущество общего пользования, находящееся в этих домах, что впервые было установлено ст. 673 ГК. Аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 61 ЖК.
Статья 63 ЖК предусматривает, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК).
Ключевые обязанности нанимателя, который писал заявление на предоставление ему социального жилья, зафиксированы в пункте 3 ст. 67 ЖК РФ. Согласно действующей редакции Кодекса, на гражданина возлагается следующий перечень обязательств:
- Использование жилплощади должно происходить в полном соответствии с целевым предназначением (при нарушении данного пункта наймодатель может организовать выселение жильцов).
- Жилплощадь должна поддерживаться в оптимальном для проживания состоянии, то есть наниматель должен гарантировать сохранность государственного или муниципального имущества.
- При возникновении необходимости наниматель обязуется проводить на территории недвижимости текущий ремонт.
- Если договором социального найма предусмотрено ежемесячное внесение определенного размера оплаты за жилплощадь, то соблюдать данный принцип наниматель должен в строго отведенный период времени.
- Оплата за предоставленные коммунальные услуги также возлагается на плечи физлица, которое писало заявление в госорганы на улучшение жилищных условий, в соответствии с нормативами или показаниями домовых счетчиков.
- В случаях если происходит изменение основных условий договора о соцнайме, то наниматель должен уведомить об этом наймодателя. При этом новое заявление в госорганы не направляется.
Если нарушаются какие-либо из перечисленных выше оснований, то возникает ответственность нанимателя жилого помещения, которая предусмотрена ст. 68 ЖК РФ. Основополагающей детерминантой ответственности нанимателя выступает виновное, противоправное поведение субъекта правоотношений (нанимателя).
Одним из следствий нарушения или неисполнения обязательств со стороны нанимателя является выселение субъекта с выделенной жилой площади. Однако здесь следует уточнить, что выселение может проводиться лишь в том случае, если наймодатель направит заявление (иск) в суд.
Чтобы суд удовлетворил исковое заявление и произвел выселение лица, должен быть соблюден законодательный порядок. В том числе должны быть учтены основания, которыми апеллирует наймодатель, предоставляя их в качестве аргументов и доказательств. Суд может принять во внимание только следующие случаи:
- выселение жильца из соцжилья и расторжение договора возможно при отсутствии финансовых платежей за найм имущества и предоставленных наймодателем коммунальных услуг в течение полугода;
- проводится расторжение контракта в одностороннем порядке и выселение нанимателя, если зафиксирован факт разрушения или повреждения недвижимости;
- удовлетворяется право на выселение гражданина и в том случае, если его проживание на территории жилплощади ущемляет права и интересы других лиц (соседей);
- возможно выселение по решению суда и в случае нецелевого использования жилплощади.
Данные основания регламентируются как ЖК РФ (ст. 83), так и ГК, УК, КоАП и иными нормативными актами. Если отсутствуют основания на выселение гражданина из жилого строения, то исковое заявление отклоняется.
В ст.72 Жилищного Кодекса РФ содержатся следующие пункты:
- Арендатор с согласия арендодателя вправе совершить обмен жилым помещением по договору социального найма жилого помещения.
- Проживающие вместе с нанимателем граждане по закону могут требовать от него проведение обмена занимаемого ими жилья на жилплощади, что предоставляются иным арендаторам.
- В случае когда соглашения нанимателя с членами семьи не получается достичь, каждому из этих людей позволяется требовать проведение обмена занимаемого жилья в принудительной форме через судебное решение.
- Обмен муниципального жилья с проживанием несовершеннолетних либо недееспособных лиц, являющимися близкими родственниками арендатора, разрешается только при согласии органов попечительства.
Дополнительная информация! Структуры опеки и попечительства вправе не дать согласие, когда обмен жилища осуществляется с нарушением прав или законных интересов представляемых лиц. Решение структуры принимается в письменном виде и предоставляется заявителем в период 2 недель после принятия заявления. - Процедура обмена жилья возможна между лицами, проживающими в помещениях, которые могут находиться в любых населенных пунктах России. Она не ограничивает какое-либо количество участвующих граждан.
Условия, при которых обмен не допускается ст.73 Жилищного Кодекса РФ утверждает, что существуют определенные факторы, по которым проведение процедуры проводить нельзя.
К ним могут относиться следующие условия:
- предъявление арендатору требования о расторжении либо внесении изменений в договор соцнайма жилья;
- осуществление оспаривания в суде права пользования обмениваемой жилплощади;
- признание обмениваемого жилья непригодным для проживания;
- принятие решения о проведении сноса здания либо проведении переоборудования для пользования в иных целях;
- вынесение решения об осуществлении капитального ремонта дома, в ходе которого ожидается переустройство или перепланировка жилья в этом здании;
- проживание в коммунальной квартире жильца, страдающего хронической болезнью с тяжелой формой.
Права нанимателя служебного жилья
Как мы уже упоминали выше, служебная жилплощадь относится законодателем к специализированному фонду и регулируется отдельной главой ЖК РФ.
Список прав нанимателя жилого помещения в изучаемом случае можно обобщить подобным приведенному ниже образом (ст. 100, 104 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42):
- эксплуатировать имущество, в т. ч. после смены собственника или прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не расходится с требованиями закона, в соответствии с условиями договора;
- пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
- получать жилищные субсидии;
- досрочно завершить действие договора.
Права и обязанности наймодателя жилплощади
Наймодатель — собственник жилого помещения или его уполномоченный представитель, предоставляющий по договору найма жилплощадь в пользование и владение второй стороне договора.
Спектр правомочий и обязанностей данной стороны договора регламентирован также ГК и ЖК РФ.
В общем случае права данной стороны договора таковы:
- осуществление контроля за соблюдением условий договора;
- получение своевременной и надлежащей платы за предоставленную жилплощадь от нанимателя.
В числе обязанностей же можно перечислить следующие (ст. 676 ГК РФ, ст. 65 ЖК РФ):
- передача нанимателю свободной жилплощади в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, своевременного ремонта, обеспечение предоставления нанимателю услуг ЖКХ.
- К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
- Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
- Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
- Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Аббревиатура ДСН расшифровывается как договор социального найма (ст. 60 ЖК РФ). Он представляет собой особое соглашение, в соответствии с которым жилое помещение, находящееся в рамках государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляется в пользование гражданам, имеющим нужду в улучшении жилищных условий. В качестве основания для его составления выступает решение органа местного самоуправления, принятое на основании норм Жилищного кодекса ч. 3, 4 ст. 57, а также ст. 63). Это же решение вправе принять и иной уполномоченный орган в ситуациях, предусмотренных п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13 ЖК РФ. Выделение жилой площади осуществляется в соответствии с государственными нормативами, степенью нуждаемости в улучшении условий, количеством людей в семье.
В ст. 60 ЖК РФ сказано, что в соответствии с договором социального найма, одна сторона, являющаяся собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (или орган, действующий от ее имени) имеет обязательство по передаче иной стороне – гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, жилое помещение в пользование или владение в целях проживания в нем на условиях, оговоренных в ЖК РФ. Там же прописано, что ДСН не предполагает установление временных рамок действия, а изменение ряда положений не выступает в качестве повода для расторжения документа.
Судебная практика по статье 67 ЖК РФ:
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-5105/10 от 30.04.2010 Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор
Решение Верховного суда: Определение N 18-КГПР16-104 от 27.09.2016 Судебная коллегия по гражданским делам, кассация
Решение Верховного суда: Определение N 309-ЭС17-3347 от 25.04.2017 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-4257/14 от 01.04.2014 Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-2707/14 от 07.03.2014 Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор
Решение Верховного суда: Определение N АПЛ17-124 от 16.05.2017 Апелляционная коллегия, апелляция
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-4292/14 от 01.04.2014 Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор
Решение Верховного суда: Определение N 302-ЭС15-1968 от 09.06.2015 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Решение Верховного суда: Определение N ВАС-2645/14 от 07.03.2014 Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор
Решение Верховного суда: Определение N 307-ЭС15-3649 от 08.04.2015 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
- Первая
- «
- Последняя
Права и обязанности наймодателя жилплощади
Наймодатель — собственник жилого помещения или его уполномоченный представитель, предоставляющий по договору найма жилплощадь в пользование и владение второй стороне договора.
Спектр правомочий и обязанностей данной стороны договора регламентирован также ГК и ЖК РФ.
В общем случае права данной стороны договора таковы:
- осуществление контроля за соблюдением условий договора;
- получение своевременной и надлежащей платы за предоставленную жилплощадь от нанимателя.
В числе обязанностей же можно перечислить следующие (ст. 676 ГК РФ, ст. 65 ЖК РФ):
- передача нанимателю свободной жилплощади в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, своевременного ремонта, обеспечение предоставления нанимателю услуг ЖКХ.
Необходим официальный статус нуждающегося в жилье человека. Полный перечень оснований содержит статья 51 ЖК.
Правообладание закрепляется постановкой претендента в муниципальную очередь. Принадлежность к льготной категории населения повышает шанс обзавестись муниципальной квартирой. Наниматель или собственник – что лучше
Как бы ни пугали СМИ ростом коммунальных платежей и налогов, собственное жилье предпочтительнее съемного. Расходы на коммерческую аренду всегда выше, ведь владелец стремится заработать, а прав – фактически «ноль».
Социальный найм – это вечная оглядка на органы власти плюс обязанности, сопоставимые с правообладателем квартиры. Так что жилье лучше купить или, по возможности, приватизировать муниципальное.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.