Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- Иметь гражданство РФ.
- Быть старше 21 года.
- Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
- Иметь безукоризненную кредитную историю.
- Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
- Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
- Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
- Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства.
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации.
Окружающее пространство
Итак, мы убедились в надёжности застройщика, законности строительства и качестве будущей квартиры. Но и этого ещё мало. Хорошо бы, чтобы новостройка находилась в благополучном районе во всех смыслах этого слова. С точки зрения транспорта, инфраструктуры, экологии.
Нелишним будет прогуляться по окрестностям новостройки и расспросить девелопера, что планируется сделать с придомовой территорией.
33. Что будут строить рядом в ближайшие годы?
34. Будут ли обустроены детские и спортивные площадки?
35. Запланировано ли строительство школ и детских садов?
36. Будет ли метро поблизости?
37. Есть ли рядом остановки общественного транспорта?
38. Как будет охраняться территория ЖК?
39. Построят ли паркинг?
40. Как будет управляться дом?
41. Есть ли поблизости место для прогулок?
42. Как обстоит дело с экологией в этом районе?
43. Загружены ли дороги около ЖК? Часто ли бывают пробки?
Вопросы о придомовой территории относятся непосредственно к ответственности застройщика. А вот с замечаниями к району в целом, он сделать ничего не может. Но так как покупателю здесь жить, то выяснить это нужно обязательно.
Иначе можно неожиданно узнать о том, что до ближайшего метро, которое будет только построено через несколько лет, надо идти пару километров через кладбище.
Как обезопасить себя заемщику
Дать гарантию на своевременный ввод в эксплуатацию новостройки не сможет никто. Выбирая квартиру для ипотеки, поинтересуйтесь репутацией застройщика: вовремя ли сдавались другие объекты. Если он аккредитован в вашем банке или даже в нескольких, можно рассчитывать на то, что его не доведут до банкротства, и объект не будет заморожен на неопределенный срок. В идеале строительство должно быть застраховано.
Долгострой также опасен дополнительными затратами. Заселение дома откладывают на неопределенный срок, а переоформить ипотеку возможности нет, – приходится оплачивать ее по завышенным тарифам. Но у всякой проблемы есть свое решение.
В соответствии со ст.6 п.2 и ст.7 п.2 ФЗ РФ № 214 от 2004 г. застройщик должен покрыть все издержки, возникшие из-за нарушения условий соглашения о долевом строительстве.
Всегда есть риск втянуться в схемы мошенников, спекулирующих на двойных продажах. В Новосибирске одному из клиентов крупнейшего застройщика вместо обещанной квартиры пытались вручить ключи от технического помещения площадью 8 кв. м, так как менеджеры фирмы уже продали его квартиру повторно.
К чести застройщика, вопрос решили в пользу клиента и квартиру в другом доме он получил. Но впечатлений ему на всю жизнь хватит. Если вносить оплату после государственной регистрации договора о долевом строительстве (согласно ст.4 ФЗ РФ от 2004г.), вероятность заключения «левого» соглашения исключена.
Покупка квартиры от субподрядчиков
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.
Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.
Когда можно не подписывать акт приема-передачи?
Согласно временному порядку, дольщик обязан подписать акт, если в квартире нет существенных нарушений, препятствующих нормальной эксплуатации квартиры. Все остальные недостатки необходимо указать в передаточном акте (или смотровом листе) – их девелопер должен бесплатно устранить за два месяца.
Отказаться от подписания акта можно только при наличии существенных нарушений требований к качеству жилья, когда квартира непригодна для проживания, и которые нельзя устранить без несоразмерных финансовых и временных затрат. В этом случае дольщик может потребовать устранения недоделок (на это также дается 60 дней) или возврата денег с процентами. Также гражданин должен предоставить представителям застройщика доступ в квартиру. Если девелопер отказывается или нарушает сроки, тогда дольщик может обратиться в суд. Хотя он также может потребовать возмещения расходов на самостоятельное устранение дефектов или уменьшения суммы договора на эту сумму. Если это требование компания не выполнит через 10 дней, то остается только судебное разбирательство.
Важно!
При наличии существенных недостатков перед подписанием акта приема-передачи необходимо составить акт осмотра с привлечением эксперта – специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования или строительства, который числится в соответствующем национальном реестре. При этом он должен быть сотрудником компании, входящей в саморегулируемую организацию в сфере проектирования. Эксперта предлагает застройщик, но его кандидатура согласовывается с дольщиком. Дату осмотра надо назначить за пять дней с момента возникновения разногласий, но сам осмотр может состояться не ранее чем через три дня после определения конкретной даты. Дольщик или его представитель по доверенности, как и представитель застройщика должны присутствовать при осмотре. Работу эксперта оплачивает дольщик, но если дефекты найдутся, застройщик должен компенсировать ему эти средства.
По словам адвоката, члена экспертного совета конкурса «Доверие потребителей» Анны Горбенко, в последние годы изменилась судебная практика: «Суды постановляют, что дольщик может не принимать квартиру только если есть серьезные недоделки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Раньше не было определения для таких недостатков. Сейчас суды разъясняют, что разбитая раковина, разорванные обои или поцарапанная дверь таковыми не являются, и квартиру надо принять по акту, а уже потом требовать устранения недостатков. Дольщики больше не могут уклоняться от приемки квартиры из-за любых недоделок. Так что вышедшее весной 2022 года постановление правительства РФ, по сути, просто закрепляет уже сложившуюся практику».
Так же и с досудебным решением споров – дольщики и так чаще всего сначала обращались к застройщику, поскольку только в этом случае могли рассчитывать на получение от него компенсации за неисполнение досудебных претензий.
«Из серьезных недостатков, которые не позволяют пользоваться жильем, мне встречались квартиры с запахом аммиака. Около 10 лет назад эта проблема выявилась сразу в нескольких новостройках разных застройщиков, но отдельные квартиры «с запахом» встречаются и сейчас. Его не всегда можно почувствовать при приемке. И до этого момента, к сожалению, нельзя сделать экологическую экспертизу, но если есть подозрения, то ее надо провести позже.
Были и случаи, когда в квартире отсутствовала вытяжка, строители забывали про вентиляционные каналы – устранение таких недоделок также хлопотное дело.
Самые часто встречающиеся недостатки связаны с остеклением, и их устранение может быть очень дорогостоящим. Это трещины в рамах и стеклах, неправильная установка, которая приводит к перекосам, а значит, сквознякам и промерзанию.
Обязательно ли привлекать эксперта к приемке квартиры?
Некоторые нарушения нельзя выявить даже пригласив эксперта. Кроме того, иногда они вводят граждан в заблуждение, навязывают дополнительные услуги, начинают «накручивать» дольщиков, набирая совсем несущественные недостатки, которые не мешают проживанию.
«Когда выявлены существенные недоделки, приглашать эксперта надо. Но в большинстве случаев в этом нет необходимости, – отмечает Анна Горбенко. – Также неоднократно встречала отчеты экспертов, которые, не ознакомившись с проектной документацией, указывают нарушения, ссылаясь на рекомендательные СНиПы и ГОСТы. Дольщику об этом не сообщают, и он начинает бесполезные, но нервные споры с застройщиком. Кроме того, законом предусмотрен гарантийный срок – пять лет на само здание и три года на его инженерное оборудование. Так что если пропустить какой-то недочет при приемке или же если он проявится позже, это не значит, что все исправлять новоселу придется за свой счет».
Как у подрядчика появляются квартиры?
Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).
Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.
Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.
Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).
Договор долевого участия: в чем выгода
Выгодным вариантом для обеих сторон является подписание договора долевого участия. Такой договор является соглашением между покупателем и продавцом, где один обязуется инвестировать средства в строительство, а другой обязуется предоставить жилой объект.
Почему ДДУ выгоден для покупателя? Да потому что только он защищает его от банкротства застройщика. В соответствии с ФЗ-214 при банкротстве застройщика приоритетными являются долевые договора участия, нежели иные. Вывод: сначала компенсацию должны получить все долевые участники, а потом, если хватит денег, все остальные покупатели.
На практике бывает другой вариант: пока объект только начинает строиться, то тогда покупатель заключает с застройщиком предварительный договор. А когда все разрешающие документы на строительство получены, и стройка уже проходит полным ходом, то предварительный договор плавно переходит в договор долевого участия.
Насколько готов объект к заселению
Понятное дело, что покупать объект можно на разной стадии его строительства. Но, если речь идет об уже возведенном жилом комплексе, то не лишним будет узнать: подведены ли коммуникации к объекту или нет. Это очень важный вопрос.
Как говорилось ранее, дом может быть построен, то есть в наличии будет коробка. Но она не будет пригодна для жилья. Могут возникнуть проблемы на стадии подводки воды, электроэнергии, водоотведения и т.д. Поэтому этот вопрос необходимо обсуждать.
Конечно, можно уточнить у самого застройщика. Он может и обмануть. Лучший вариант – поехать непосредственно на стройку и поговорить со строителями. Как правило, строительным бригадам все равно: купят объект или нет, они говорят правду. Да и визуально можно оценить, есть ли свет, вода и т.д.
Совет! Обязательно зарегистрируйтесь на специальных форумах, где пользователи будут обсуждать определенный жилой комплекс. Как правило, это очень полезно, люди делятся советами, впечатлениями и советами.
Вид сдачи жилого объекта
Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).
Один застройщик под первичной отделкой может подразумевать оштукатуренные стены, вставленные окна, двери, а другой только штукатурку.
В каком виде могут даваться квартиры? Нормативные документы содержат список минимальных требований, тот перечень работ, которые обязательно должны быть выполнены. Все остальные виды работ выступают дополнительными, производятся на усмотрение застройщика и по просьбе заказчика.
Необходимые документы
Чтобы оформить ипотеку на новостройку, нужно собрать документы. В банк нужно предоставить:
- гражданский паспорт;
- трудовую книжку (копию);
- справку о доходах (используется форма 2-НДФЛ);
- свидетельства о браке или разводе, рождении детей (копии);
- трудовой договор (копию);
- налоговую декларацию (копию);
- дипломы и сертификаты (копии).
Конкретный список лучше узнать непосредственно в банке. Потребуются также документы от застройщика. Это:
- свидетельство о праве собственности, выданное на земельный участок;
- разрешение на строительство;
- инвестиционный контракт;
- акт предварительного распределения недвижимости.
Справка! Если застройщик аккредитован банком, документы у менеджеров финансового учреждения уже есть.
Отдельный перечень нужен и для регистрации договора в Росреестре. Потребуются:
- договор с банком, закладная;
- договор с застройщиком;
- паспорта всех собственников;
- квитанция о внесении госпошлины;
- акт приёма-передачи объекта недвижимости.
Таким образом, ипотека на квартиру в новостройке не всегда удобна, ведь в жильё нельзя вселиться сразу. Однако подобная ипотека достаточно выгодна, особенно, серьёзно отнестись к выбору программы и застройщика.
Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.
- Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
- Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
- Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
- Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.
Что нужно знать о предстоящей сделке?
Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.
Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.
Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:
- Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
- Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
- Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.