Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру и не остаться без денег: расчёты через банковскую ячейку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Банковская ячейка представляет собой сейф в охраняемом хранилище банка. Это закрытый металлический ящик (ячейка), один ключ от которого передается клиенту, а другой остается сотруднику банка. Для аренды ячейки необходимо заключить договор с банком и оплатить арендную плату.
Для сделок купли-продажи квартиры сейф арендуется минимум за день до подписания купчей. Покупатель (именно он и является арендатором ячейки) прячет нужную сумму в сейф, получает ключ и после подписания договора передает его продавцу. Однако для того чтобы в банке смогли пропустить бывшего владельца к ячейке, необходимо будет предъявить ряд документов, подтверждающих не только факт подписания договора купли-продажи, но и его регистрации в Росреестре.
Как арендовать ячейку в Сбербанке при продаже квартиры?
Сбербанк России способствует осуществлению сделок купли-продажи недвижимости путем проставления кредитов и иных услуг, включая аренду ячеек.
Банк предлагает хранение средств, предоставляя клиентам гарантию их сохранности, удобство доступа. Условия аренды в Сбербанке во многом сходны с аналогичными услугами в иных финучреждениях. Клиентам предлагается:
- полная конфиденциальность;
- сохранность сейфа благодаря охранной и противопожарной системам;
- возможность выбрать любой срок аренды (от 1 дня до 3 лет с продлением), арендовать сейф оптимального размера (шириной 31-62 см и высотой до 60 см);
- доступ к ячейке в дни работы банка.
Для клиентов, осуществляющих куплю-продажу квартиры, разработана программа предоставления индивидуальных сейфов для расчетов.
Банковская ячейка представляет собой сейф, который надежно защищает денежные средства и другие ценные вещи граждан в помещении финансовой организации. Банк гарантирует сохранность содержимого. Хранилище, где расположены сейфы, надежно защищено специальными приборами и дополнительной охраной.
Для получения доступа к ячейке человек должен заключить договор с банком или арендовать сейф. Для этого достаточно паспортов участников процесса. После подписания договора предметы или денежные средства по описи принимаются сотрудниками банка, которые далее несут полную ответственность за сохранность чужой собственности. В дальнейшем получить доступ к сейфу сможет человек, заключивший договор, лица, которых он указал в бумаге, и сотрудники банка по специальным пропускам.
Плюсы и минусы использования такой оплаты
Одним из способов использования ячейки является тот, при котором она выступает как надёжное и «нейтральное» хранилище средств, подлежащих передаче от одного лица к другому.
Несомненная выгода банковской ячейки при расчётах по договору о покупке квартиры состоит в следующем:
- Продавец получает доступ к деньгам, но лишь в том случае, если совершает определённые действия.
Например, если выплата цены по договору связана с моментом регистрации права или подписанием акта приёма-передачи квартиры – продавец получит деньги покупателя лишь в том случае, если предъявит сотрудникам банка документы, подтверждающие, что действия им совершены.
- Банк никак не отвечает за условия сделки – а это значит, что нет риска коррупционной связи между покупателем и сотрудниками банка.
ВАЖНО! Продавец получает лишь то, что оставлено в ячейке – а банк лишь гарантирует, что никто посторонний не будет иметь доступа в хранилище.
- Нет риска разбойного нападения, когда у продавца могут отобрать деньги, вырученные за квартиру. У любого уважающего себя банка есть охрана – или по линии МВД, или по договору с ЧОП, да и при преступной или террористической атаке на банк полицейские прибудут в считанные минуты. Одинокий преступник не сможет взять хранилище штурмом – да и банды, способные захватить здание банка, встречаются не на каждом шагу.
- Продавец может сразу же перевести деньги на счёт или же заключить свой договор аренды банковской ячейки по своему желанию. В этом случае все перемещения денежных средств будут осуществляться только на охраняемой территории.
- В ячейке свои деньги продавец получит всегда, в отличие от банковского счёта. Даже если у банка была отозвана лицензия, он обанкротился, прекратил свою деятельность по другим основаниям – наличные из хранилища можно забрать всегда, сколько бы их там ни было.
Однако не всё так радужно – есть и определённые минусы:
- Банк лишь предоставляет защиту, но не гарантирует, что в ячейке окажется необходимая сумма.
- Банк не проверяет содержимое ячеек – и потому возможно использование покупателем фальшивых купюр. К числу банковских услуг обычно относится проверка подлинности денег – но её продавец может заказать лишь в том случае, когда получит доступ к содержимому сейфа.
Если окажется, что покупатель мошенник – разбираться с ним дальше придётся самому продавцу и правоохранительным органам, банковские службы безопасности никакой помощи не окажут даже при всём желании.
- Банк ответственности нести не будет за взлом, в котором виновато третье лицо. Банк гарантирует лишь, что никто из его сотрудников не будет иметь доступа к ячейке.
- Договор аренды ячейки платный – и потому цена по сделке возрастает. Покупатель имеет все основания потребовать вычесть свои расходы по договору с банком из стоимости квартиры – а это означает, что продавец получит меньшую сумму, чем при других вариантах передачи денег по договору купли-продажи.
Преимущества покупки квартиры через ячейку
Риски неплатежей сводятся к минимуму. При традиционных наличных расчетах сумма может передаваться сразу после подписания договора. Однако в этом случае нет гарантии, что продавцом не будет сорвана процедура госрегистрации жилья.
Нередко практикуется расчет после переоформления права собственности на жилье в пользу покупателя. Но здесь рискует продавец, так как покупатель может не выполнить своих обязательств. Использование банковской ячейки исключает подобные ситуации. Продавец гарантированно получит деньги после передачи прав собственности на недвижимость в адрес покупателя. Последний же в случае срыва госрегистрации получит свои средства обратно.
Продавец забирает деньги в любое удобное для него время, но только после получения зарегистрированного договора купли-продажи. Также он может открыть счет в этом же банке и перевести средства на него, не вынося их за пределы организации.
Так, основные преимущества
передачи денег через ячейку при покупке квартиры:
Гарантия безопасности
Гибкие сроки аренды (ее можно продлевать)
Удобство использования (забрать деньги можно в любой день)
Хранение неограниченной суммы
Невысокая стоимость
При этом все действия по расчетам происходят непосредственно в банке, где есть камеры наблюдения и охрана. Кроме того, даже если банк станет банкротом, на деньги, находящиеся в сейфах, это не распространяется.
Если продажа квартиры по какой-либо причине не была завершена, покупатель может прийти в депозитарий и забрать свои деньги. Для этого в договоре специально указывается срок, после которого покупатель получает доступ к наличным средствам. Например, это может быть 21 день со дня заключения договора на аренду ячейки.
Если после расторжения договора покупатель и продавец еще нормально общаются, им лучше всего вместе прийти в банк и подписать дополнительное соглашение о расторжении первого соглашения, в котором описывались условия доступа к ячейке. Сразу после этого покупатель может достать из депозитария свои деньги.
Если же общение между сторонами договора прервалось окончательно, покупатель дожидается окончания срока, после которого ему открывается доступ к ячейке, и забирает свои деньги. Обычно при этом сотрудник банка звонит продавцу и предупреждает его об изъятии наличных.
Зачем нужна банковская ячейка?
- Это гарантия сохранности имущества. При продаже квартиры через банковскую ячейку риски продавца снижаются.
- Это проявление должной осмотрительности при проведении сделки. Осторожность никогда не бывает лишней.
- Это страхование рисков. В том числе и рисков от недобросовестности покупателя.
- Это гарантия от признания сделки недействительной после расчета.
- Это гарантия регистрации недвижимости в Росреестре должным образом и имущество полностью перейдет к новому собственнику.
- Это сокращение рисков попасться на удочку мошенникам. Они стараются обходить расчеты через банки.
- Это защита от отмены сделки на полпути.
Для продавца банковская ячейка – гарант того, что он в любом случае получит оплату, если регистрация недвижимости прошла успешно. А если нет, то покупатель спокойно вернет всю сумму.
Как осуществляется расчет через ячейку
Схема продажи квартиры с расчетом через банковскую ячейку соответствует общей схеме купли-продажи недвижимости с той разницей, что данный способ подходит исключительно для сделок, осуществляемых за наличный расчет.
К примеру, ипотечному заемщику этот вариант априори не подходит, так как банк не станет выдавать ему наличные, а переведет ссуженные средства непосредственно продавцу (застройщику или физическому лицу).
При расчете через депозитарную ячейку порядок действий покупателя включает обязательное мероприятие по аренде мини-сейфа в кредитной организации. Рассмотрим, как это происходит на примере Сбербанка.
Итак, алгоритм купли-продажи с расчетом через ячейку будет следующим:
- Продавец и покупатель оговаривают условия сделки, стоимость объекта, а также готовят основные документы на квартиру и договор;
- Подготовив договор, участники сделки с паспортами приходят в офис Сбербанка, чтобы заключить с кредитной организацией дополнительное соглашение. Данный документ предусматривает передачу наличных средств на хранение кредитору. При этом соглашение может быть трехсторонним, где продавец и покупатель одновременно выступают арендаторами одной ячейки. В документе в обязательном порядке прописываются следующие положения:
- стоимость и продолжительность аренды мини-сейфа;
- условия, при соблюдении которых открывается доступ к ячейке;
- порядок использования арендованного хранилища;
- сведения о договоренностях сторон сделки.
- Стороны подписывают соглашение и получают на руки:
- договор аренды депозитарной ячейки в Сбербанке;
- приемопередаточный акт (в дополнение к договору);
- карту, открывающую право доступа к хранилищу;
- ключ от мини-сейфа и ПИН-код (выдаются исключительно арендатору, то есть покупателю квартиры).
- Участники сделки исполняют предусмотренные договором обязательства, например, подписывают основной договор и регистрируют его в органах Росреестра;
- Продавец получает право доступа к хранящимся в банке средствам.
Чем выгодна передача денег через банковскую ячейку покупателю и продавцу?
В том случае, если продавец откажется продавать квартиру, то покупатель сумеет забрать свои средства после отмены доступа другой стороны и до даты завершения аренды банковской ячейки. Если же договор пройдет государственную регистрацию, то продавец сможет с ним забрать деньги после 12 дней (столько длится государственная регистрация) на протяжении 5-7 дней. Потом доступ к ячейке получается покупатель. Таким образом, оба лица защищены от махинаций.
Продавец может забрать сумму только после госрегистрации документа покупки-продажи. Покупатель же имеет право забирать деньги после окончания отмены доступа к сейфу продавца. Одновременно продавец и покупатель не имеют доступа к сейфу.
Договор аренды банковской ячейки разрешается продлевать, а сумма денег не ограничена.
Кто оплачивает банковскую ячейку при продаже квартиры?
Договор аренды банковской ячейки обычно трехсторонний, то есть в сделке участвует банк, покупатель и продавец. Обеим сторонам банк предоставляет сейф для хранения денег на оговоренный срок. Обычно аренду ячейки покупатель оплачивает, а вот что касается проверки подлинности денежных средств, то за данную услугу платит продавец.
Но стороны могут согласиться и на иное распределение расходов на аренду ячейки, указав это в договоре.
Если у вас остались вопросы по теме «Аренда банковской ячейки при покупке и продаже квартиры », задайте их в комментариях.
Последние изменения: Январь 2019
Недвижимость относится к числу наиболее дорогих покупок и не всегда возможен безналичный расчет с продавцом. Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью позволяют исключить риски для обеих сторон, четко регулируя процесс передачи средств за квартиру или иной объект собственности. Основанием для использования ячейки в банке является подписанный договор об аренде.
Так как заинтересованным в услуге лицом является приобретатель жилья, подписывает и оплачивает аренду, чаще всего, он же. Продавец сможет забрать средства в банке только после успешного проведения процедуры переоформления собственника в Росреестре.
Некоторые особенности пользования ячейкой
Передача денег через банковский сейф — безопасная сделка, но знайте, что банк всего лишь сдает в аренду свое имущество, и отвечает только за него, то есть за сохранность ячейки, а не за то, что внутри. Но есть и плюс: поскольку содержимое ячейки не принадлежит банку, в случае его банкротства ваше имущество не исчезнет.
Еще одна особенность: чтобы продавец квартиры получил свои деньги, он должен предоставить банку документы. Как правило, это договор купли-продажи и паспорт. В некоторых банках дополнительным условием изъятия денег будет ключ от банковской ячейки. То есть, при потере ключа и выполнении всех остальных условий по продаже квартиры могут возникнуть проблемы.
Собирается комиссия банка, которая рассматривает возможность вскрытия ячейки и обязательно приглашается покупатель квартиры (который может отказаться от приглашения). В других банках такая ситуация решается только штрафом за утерю ключа. Так что заключая договор, на это стоит обратить внимание.
Еще один важный момент: встреча сторон в банке и обсуждение условия. Для этого используют специальные переговорные комнаты. Конечно, это не критично, можно обсудить все и в общем коридоре, но если хотите комфорта — уточните о возможности вести переговоры в отдельном помещении у сотрудника банка.
В среднем для оформления договора и аренды ячейки нужен 1 час. Если по вашей сделке будет несколько ячеек, прибавляйте по 30 минут для каждой ячейке.
Про деньги. Если деньги за квартиру вам выдают в кассе банка (такая ситуация возможна, если сделка проходит с привлечением ипотечного кредита), просите кассира вскрывать банковские упаковки и проверять количество и качество денег, это ваше право. Кстати, если вы захотите проверить подлинность банкнот банковской техникой — это платная услуга.
Вот такой список мелочей, на которые стоит обратить внимание. Вот что из себя представляет банковский индивидуальный сейф. Как говорилось ранее, положить в него можно все что угодно (из разрешенного законом). Насколько удобно использовать этот способ — решать вам.
Проведение сделки покупки/продажи квартиры в Сбербанке
Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:
1) Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)
2) Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)
В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:
1. Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)
2. Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)
3. Аккредитив (безналичная форма расчетов)
Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).
– после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.
– если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.
– по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.
– стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей
– проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.
Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме. В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:
Покупатель использует доверенность.
По договору более двух получателей денежных средств.
Объектом является земельный участок или дом с землей.
Участники не граждане России.
Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.
-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.
– Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.
– Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.
-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств
– В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия». Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.
– После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.
– Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка
Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС. В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Но есть ряд важных отличий:
– по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС
– В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП
– у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке
– Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).
– многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».
– стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.
Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.
Преимущества использования при сделке
По статистике банковская ячейка используется на рынке недвижимости чаще чем аккредитив или перевод денег со счета на счет.
- Передача денег производится в безопасном месте – охраняемом банке.
- Банковское учреждение берет на себя функции посредника: проверяются документы продавца и не допускаются к деньгам посторонние лица.
- Допущенный к ячейке продавец может сразу переложить наличные на свой счет или депозит, чтобы не передвигаться с крупной суммой денег по городу.
Достоинства ячейки:
- круглосуточная охрана помещения хранилища;
- простой способ идентификации сторон договора аренды;
- доступная арендная плата;
- понятные для всех условия договора (в отличие от аккредитива или счета эскроу);
- отсутствие залога за ключ (не во всех банках);
- 100% конфиденциальность.
Если сделка сорвется, то покупатель забирает деньги самостоятельно в течение недели и без дополнительной оплаты указанного срока.
Это дополнительная гарантия для покупателя. В случае же обычных расчетов, в том числе и при переводе денег со счета на счет, при срыве сделки могут возникнуть недоразумения связанные с возвратом средств.
Немаловажный плюс: охраняемая банком тайна расчетов. В самом договоре аренды ячейки не указана сумма, которая будет храниться, а потом передаваться продавцу.
Для тех, кто не торопится декларировать свои покупки или опасается внимания правоохранительных органов, банковская ячейка это настоящая находка.
Как проходит сделка: схема и порядок действий
Рассмотрим, как происходит покупка и продажа квартиры с использованием банковской ячейки, кто должен платить за аренду сейфа – покупатель или продавец, а также другие нюансы сделки. Схема сделки будет состоять из нескольких последовательных этапов, а именно:
- Заключение договора аренды банковской ячейки покупателем.
- Помещение денег в ячейку в размере, который указан в договоре.
- Заключение договора купли-продажи.
- Поведение государственной регистрации сделки в уполномоченном органе согласно действующему законодательству.
- Предъявление продавцом документов, подтверждающих переход права собственности с целью получения денежных средств.
- Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель вправе забрать денежные средства обратно, заплатив финансовой организации за аренду ячейки.