Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Что если другие комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности государства?
Если ваши соседи не являются собственниками комнаты, они могут, например, проживать в ней по договору социального найма. В этом случае необходимо уведомление муниципалитета или органа государственной власти. Уполномоченный орган решит – будет ли выкупать комнату. В случае отказа предоставит разрешение на продажу, которое также нужно приложить при регистрации.
Достоинства и недостатки коммунальной квартиры
Достоинств у коммунальной квартиры не много, но для кого-то они покажутся весомыми. Во-первых, это относительно низкая цена лота. Особенно в тех случаях, когда владелец пытается быстро избавиться от имущества. Так бывает, когда человек очень хочет переехать из коммуналки в обычную квартиру, а денег на первоначальный взнос не хватает.
Второе преимущество — расположение. Дома с коммунальными квартирами, как правило, относятся к старому жилому фонду. Они построены в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Некоторые из них находятся в тихих спальных районах, соседствуют со станциями метро или даже расположены близко к центру города.
На этом преимущества заканчиваются и начинаются недостатки. Самый главный из них — сама концепция коммуналки. Здесь группа людей или семей постоянно проживает под одной крышей, использует общую кухню и общий санузел. Жильцам приходится искать компромиссы, пользоваться общим имуществом по очереди, организовывать сборы денег на ремонт коридора, входной двери, сантехники и так далее. К сожалению, не всегда жильцы коммунальных квартир живут в согласии. Всегда есть риск купить комнату в коммуналке, где один вредный сосед портит жизнь остальным жильцам.
Отдельно стоит упомянуть утренние очереди в туалет и душ — они способны омрачить даже самое доброе утро.
Комфорт проживания в коммуналке зависит не только от качества соседей, но и от их количества. Есть квартиры на пять комнат, а есть и на пятнадцать. Чем больше жильцов, тем сложнее прийти к согласию по бытовым вопросам.
Часто комнаты в коммунальных квартирах сдают и они больше похожи на дешёвый хостел, чем на жильё. С постоянными жильцами есть шансы договориться. Но если человек рассматривает коммуналку, как краткосрочное прибежище, то в решении общих вопросов, вы можете рассчитывать только на его порядочность.
Возвращаемся к тезису о старом жилом фонде. Часто дома в которых расположены коммунальные квартиры находятся в плохом состоянии. Если ищите квартиру в коммуналке, разыскивайте дом, в котором недавно прошёл капитальный ремонт.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
Вообще соседи – это в коммуналке главное. От сговорчивости и дружелюбности соседей зависит, насколько быстро комната сможет поступить в продажу. «Ведь основная сложность при продаже комнаты в коммуналке в том, что нужно учитывать мнение соседей», — говорит Павел Лепиш («Домус финанс»).
Коммунальная квартира – это объект долевой собственности, а комнаты, принадлежащие разным соседям, – это их доли. А значит, при продаже комнаты должны соблюдаться требования, установленные статьей 250 ГК РФ и статьей 42 Жилищного кодекса РФ (пункт 6), согласно которым преимущественное право ее покупки имеют собственники других комнат в данной коммуналке.
На практике это означает, что, прежде чем выставлять комнату в открытую продажу, нужно предложить ее своим соседям. Это можно сделать и в обычной беседе, но специалисты рынка недвижимости во избежание дальнейших проблем и вопросов от будущих покупателей, советуют фиксировать все шаги документально. «Желательно предупредить о своем намерении продать комнату заказным письмом с уведомлением о вручении», — говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). В этом письме, оформленном в специальной нотариальной форме, должны содержаться условия сделки и цена, которую желает получить продавец. На раздумья соседям дается месяц с момента получения такого предложения. А спустя это время, если ни у кого из них не появится желание приобрести комнату, то, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), каждый должен подписать письменный отказ от покупки, который заверяется у нотариуса либо оформляется в Регистрационной палате.
Правда, некоторые соседи не только тянут с отказом, но и избегают писем с предложением о покупке комнаты: «В нашей практике было несколько случаев, когда соседи просто из соображений мелкой мести месяцами уклонялись от получения направленных им уведомлений. А раз нет зафиксированного факта получения уведомления – то и не начат отсчет срока, в течение которого сосед должен реализовать свое право преимущественной покупки», — говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
В таких ситуациях приходится проявлять искусство дипломатии, а то и обещать соседям материальные бонусы. На помощь готовы прийти риелторы: «Они не вызывают раздражения у соседей, и иногда даже удается убедить упрямцев реализовать и их комнаты, ведь продавать квартиру целиком гораздо выгоднее», — рассказывает Александр Абрамов («Азбука Жилья»). Но когда и этот шаг не помогает, остается только обращаться в суд: «Если сосед упорно ставит палки в колеса, это расценивается как препятствие реализации права распоряжения имуществом, и в суде можно потребовать его устранения, — сообщает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). — В нашей практике было несколько подобных дел, и все они завершились в пользу наших клиентов».
Если с соседями повезло, комнату можно продать намного быстрее, оформив необходимые отказы в момент совершения сделки. Не тянет с отказом и муниципалитет, который также может быть собственником комнат в коммунальной квартире, ведь многие жильцы коммуналок так и не приватизировали свои квадратные метры, а следовательно, они остались в муниципальной собственности. Поэтому, прежде чем посылать уведомления-предложения о продаже своей комнаты соседям, надо выяснить, являются ли они собственниками недвижимости или всего лишь нанимателями. Во втором случае письмо следует отправлять в соответствующие инстанции, в Москве – это районное подразделение департамента муниципального жилья. Этот орган подписывает и отказ от приобретения недвижимости, если, конечно, не желает выкупить комнату. «Но правда, с ситуацией, когда город реализовал свое право преимущественной покупки, за 20 с лишним лет работы на рынке московского жилья я сталкивался всего дважды. Так что, обычно проблем не возникает», — говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
Проблемы могут возникнуть, если не учесть определенных нюансов. Например, бывает, что часть соседних комнат в коммуналке пустует и продавец решает, что они никому не принадлежат: «Но не стоит обманываться: «ничьих» комнат не бывает. В течение последних лет правительством Москвы последовательно реализуется программа ликвидации коммуналок, поэтому в освобождающиеся комнаты никого не подселяют. Правда, эти комнаты у города часто выкупают жильцы коммунальных квартир, либо присоединяют их бесплатно, если имеют право на улучшение жилищных условий. Но возможна и ситуация, когда комнаты пустуют. В настоящее время в столичных коммуналках имеется некоторое количество свободных комнат, однако принадлежат они городу», — рассказывает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). А значит, все равно нужно сообщать о своем намерении продать комнату в департамент муниципального жилья.
Также комната в коммуналке может принадлежать несовершеннолетнему лицу, и в этом случае, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), помимо отказа соседа от покупки надо получить согласие органов опеки на этот отказ.
Если же попытаться обойти закон, не отправлять соседям никаких уведомлений о продаже своей комнаты и не мучиться с получением их отказов, то сделка купли-продажи может быть оспорена. «В соответствии с Гражданским кодексом РФ, если при продаже комнаты нарушается преимущественное право покупки, остальные собственники коммуналки в течение трех месяцев могут обратиться в суд и потребовать перевода права собственности от нового владельца (покупателя комнаты) на них», — рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Отдав комнату соседям, суд также обяжет продавца вернуть деньги пострадавшему покупателю, и в результате есть риск остаться у разбитого корыта. Да и вряд ли без соответствующих отказов соседей по коммуналке обойдется без проблем при государственной регистрацией сделки. Так что закон лучше выполнять. И конечно, если кто-то из соседей захочет купить комнату, придется продать ее именно ему. Но, впрочем, ничего плохого в этом нет, а напротив, есть экономия времени.
Что такое коммунальная квартира?
Сам термин коммуналка появился в стране после 1917 года, когда многокомнатные апартаменты богатых горожан, заселялись несколькими семьями из рабоче-крестьянской среды, иногда как подселение, а иногда хозяев и вовсе «выгоняли» и из больших квартир. Даже в послевоенный период картина мало изменялась, поскольку советская власть не торопилась расселять коммуналки и решать «квартирный вопрос» обеспечения каждой семьи отдельной квартирой, на протяжении долгого времени считалось, что и отдельная комната вполне приемлемо для советской семьи. И хотя отдельные коммунальные квартиры удавалось расселить, но до конца изжить словосочетание «коммуналка» так и не вышло, даже в постсоветской России. В больших городах, где сохранились старые застройки, коммуналки живы до сих пор, и, как и прежде, в одной квартире, хотя и в разных комнатах, проживают совершенно разные люди, чужие семьи, чаще всего по договору соцнайма, хотя многие уже и на правах собственности на отдельную комнату или сразу несколько комнат в коммунальной квартире.
Что такое «преимущественное право покупки» в коммуналке?
Прежде, чем выставить на продажу свою комнату, собственник обязан предупредить о планируемой продаже своих соседей по квартире. Закон определяет, что в течение месяца соседи имеют права принять решение о выкупе вашей комнаты, либо об отказе в преимущественном праве покупки. О своем отказе соседи могут сообщить в письменном виде, причем отсутствие их ответа в течении календарного месяца со дня оповещения о вашем желании продать свою комнату приравнивается к отказу выкупа. Таким образом, если вам на руки дан письменный отказ от соседей или они просто молчат, никак не реагируя на ваше желание продать жильё, то через месяц вы можете приступать к поиску покупателя на свою комнату в коммуналке.
Преимущественное право покупки означает, что первыми приобрести вашу комнату имеют права лица, проживающие с вами бок о бок, то есть соседи по коммунальной квартире. Вы обязаны уведомить соседей о своем решение продать свою комнату.
Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
- дата и место совершения сделки;
- сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
- описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
- цена по договору – стоимость комнаты;
- в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.
Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.
Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.
Покупка комнаты в коммуналке имеет ряд определённых нюансов и отличается от сделки купли-продажи отдельной квартиры. Рассмотрим особенности приобретения комнаты, которые следует учесть покупателю.
Прежде всего необходимо установить, кто является собственником комнаты. Сделать это можно путём получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если в выписке будет указано, что комната находится в муниципальной собственности (города, района), то приобрести такую комнату не получится.
Если право собственности на комнату зарегистрировано до 31 января 1998 года, то подтверждением права собственности будет выписка (справка) о зарегистрированных правах, которую можно получить в многофункциональном центре «Мои документы». В этом случае продавцу необходимо сначала зарегистрировать ранее возникшее право на комнату в ЕГРН и только после этого действия проводить сделку. Регистрировать ранее возникшее право продавца одновременно с куплей / продажей комнаты не рекомендуется во избежание возможного приостановления регистрации.
Далее — важно, чтобы со стороны продавца было соблюдено правило преимущественного права покупки. Данное требование прямо предусмотрено законом (п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). Оно означает, что соседи (собственники других комнат) имеют первоочередное перед посторонним покупателем право выкупить комнату по цене, за которую она продаётся.
Для получения информации о том, кто является владельцем других комнат, необходимо заказать выписку из ЕГРН.
О намерении продать комнату продавец обязан в письменной форме известить всех других собственников в коммунальной квартире с указанием цены сделки.
Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.
Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
Когда нужен нотариус, а когда нет:
- собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
- если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
- когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.
Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- уведомления каждому соседу о продаже помещения;
- все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
- все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
- документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
- договор купли-продажи;
- разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).