Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Льготная ипотека и «длинное бронирование»: стоит ли сейчас покупать жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Как оформить резервацию новостройки правильно?
Частые ошибки при оформлении брони:
- спешка, необдуманный выбор объекта;
- неточный расчет времени на оформление кредита;
- невнимательное чтение договора;
- отказ от профессиональной помощи юриста или риелтора.
Как застраховать себя от ошибок:
- Удостоверьтесь в наличии лицензии и разрешения на застройку у строительной фирмы.
- Изучите информацию о новом жилом комплексе.
- Убедитесь, что нашли жилой объект, который полностью вас устраивает. За отказ от брони могут быть предусмотрены штрафные санкции.
- Если девелопер оформляет сделку через посредничество агентства недвижимости, требуйте оформления отдельного договора с риэлтерской фирмой.
- Проследите, чтобы устные договоренности были зафиксированы и в письменном виде.
- Трезво оцените свой кредитный и финансовый потенциал. Возможно, потребуется более длительное время на получение одобрения от банка, чем вы планируете.
- Соглашение о резервации не гарантирует, что покупка состоится – банк может не одобрить ипотеку, застройщику не удастся продать старую квартиру по системе трейд-ин. Проследите, чтобы в договоре были зафиксированы условия и процедура возврата денежных средств.
- Не ставьте подпись, если нет понимания, за что именно вносится платеж. Не стесняйтесь задавать вопросы посреднику и уточнять детали.
- Обратитесь за консультацией к специалистам, работающим в сфере недвижимости – они изучат документацию застройщика, обозначат все подводные камни и проследят за чистотой оформления сделки.
Бронирование новостроек – услуга, которая выгодна покупателю. Она дает возможность выиграть время на обдумывание, поиск финансовых средств и оформление дополнительных документов. Покупатель получает гарантию того, что выбранная планировка на оговоренный период останется за ним и стоимость квартиры за это время не увеличится.
При выборе застройщика или агентства недвижимости для оформления сделки изучайте информацию и читайте отзывы. Надежная строительная компания заботится о своей репутации, сотрудничает только с проверенными агентствами недвижимости и всегда идет навстречу клиентам.
Основные пункты договора бронирования квартиры в новостройке
Каждый застройщик разрабатывает свой вариант договора резервирования и практически никогда не соглашается на внесение в него изменений. Покупатель может только отказаться от подписания не устраивающего его документа и найти квартиру у другой компании.
Особого внимания заслуживают следующие пункты договора бронирования квартиры в новостройке:
- Предмет договора. Точный адрес присваивается объекту недвижимости только после завершения строительства, поэтому для идентификации квартиры необходимо максимально точно указать все ее характеристики (проектный номер, этаж, количество комнат и общую площадь).
- Размер гарантийного платежа и условия его возврата. Некоторые застройщики позиционируют бронирование как отдельную платную услугу. В этом случае ее стоимость не будет входить в окончательную цену квартиры. Гораздо выгоднее для покупателя аванс, оплата которого учитывается при окончательных расчетах.
- Сроки действия договора и ответственность сторон. Как правило, договор бронирования заключается на 1-2 месяца. Обычно этого срока вполне достаточно для оформления ипотеки и сбора нужных документов. За его несоблюдение виновная сторона несет оговоренную в договоре ответственность. Если квартира покупается на кредитные средства, в договор лучше включить пункт о возврате внесенного аванса в случае отказа банка их предоставить.
- Цена объекта и способ расчетов. В договоре указывают все дополнительные расходы на приобретение квартиры. Например, многие застройщики взимают плату за составление основного договора. Очень важна для покупателя и валюта расчетов. Так, если стоимость квартиры указана в долларах США, он может столкнуться с нехваткой денег из-за колебания его курса.
- Реквизиты сторон. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить правильность их написания. Наличие даже небольшой ошибки может привести к признанию договора недействительным.
Договор бронирования при покупке жилья: излишество или необходимость?
Довольно часто одним из первых документов, который подписывает покупатель квартиры, становится договор бронирования. Новострой-СПб подробно рассказывает, что должно быть в нем прописано, какие могут быть последствия при расторжении такого договора и зачем заключать его, если вы намереваетесь приобрести новое жилье.
Зачем нужен договор бронирования
Далеко не каждый покупатель приходит к застройщику полностью готовым к покупке. Кому-то нужно посмотреть еще варианты, кому-то – собрать недостающие документы, получить одобрение по ипотеке или найти деньги на первый взнос. Чтобы понравившаяся квартира не уплыла в чужие руки, ее бронируют, или ставят в резерв. Для этого и заключают договор бронирования.
Данный документ позволяет клиенту закрепить за собой определенную квартиру в среднем на 5-10 дней, реже – на 2 недели. Этого времени обычно хватает на то, чтобы подать заявку на ипотеку сразу в несколько банков, получить одобрение в одном или нескольких из них, а затем выбрать наиболее подходящий по условиям вариант.
С юридической точки зрения, договор бронирования является соглашением о намерениях между покупателем и застройщиком, уточняет Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры». И в большей степени он защищает интересы покупателя.
При этом договор бронирования не выступает 100% гарантом того, что клиент вернется в конкретную компанию для проведения сделки. Всегда существует небольшой процент покупателей, меняющих свое решение в последний момент, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
«Соглашение заключается, когда человек хочет еще подумать, сравнить объекты на рынке или предложения по ипотеке от разных банков. Бронь позволяет «придержать» для покупателя конкретную квартиру и зафиксировать ее цену на определенный срок»
Дмитрий Сидоренко, руководитель управления продаж Группы ЦДС
Договор бронирования заключают часто, но не всегда. Бывают ситуации, когда клиент имеет четкое представление о том, какую квартиру он хочет купить, и у него есть с собой вся необходимая сумма полностью. В этом случае возможно сразу заключить ДДУ, минуя этап подписания договора бронирования.
Еще примерно 30% покупателей бронируют квартиры устно, без заключения платного договора бронирования, после чего оперативно переходят к оформлению договора долевого участия – такие данные приводит Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис».
В отдельных случаях, чтобы закрепить за собой определенный лот, вовсе не обязательно приходить в офис к риелтору или застройщику. Некоторые компании предлагают клиенту самостоятельно выбрать и забронировать квартиру онлайн — через личный кабинет на сайте.
В частности, «Петербургская Недвижимость». Залог оплачивается банковской картой, а после покупки квартиры возвращается обратно на счет. Это помогает экономить время и делает процесс приобретения жилья более простым и комфортным.
Что должно быть в документе
В договоре бронирования фиксируются все основные параметры квартиры – проектный номер, этаж, количество комнат, общая площадь, срок бронирования. Также указывается стоимость квадратного метра на момент подписания договора. Это выгодно покупателю, особенно в том случае, если в ближайшее время планируется повышение цен, подчеркивает Алексей Бушуев.
Несмотря на то, что договор бронирования является именно соглашением, а не основанием для оплаты конкретной квартиры, известны случаи, когда задаток покупателю отказывались вернуть или зачесть. Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, перед заключением соглашения необходимо внимательно его прочитать, и уделить особое внимание условиям возврата залога.
Если нет полной уверенности в том, что хочется купить данный конкретный лот, с заключением договора бронирования лучше немного повременить.
В соглашении должны быть обязательно прописаны следующие пункты:
– характеристики квартиры, установленные проектным планом (этаж, номер квартиры, ее площадь, площадь жилой зоны);
– полная стоимость объекта (или фиксированная цена за квадратный метр);
– срок, на который квартира ставится в резерв (он должен соответствовать сроку одобрения ипотеки в банке);
– размер предварительного взноса;
– условия его возврата.
Нелишним будет обозначить также следующие условия:
– сроки, в которые должен быть заключен ДДУ;
– условия оплаты (100% оплата, ипотека, рассрочка, субсидии и т.п.) и реквизиты;
«В договоре бронирования, помимо основных параметров квартиры, должны быть прописаны данные клиента, способ и дата оплаты. Если предусмотрена скидка – эта информация так же должна содержаться в договоре»
Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»
Изменение условий и расторжение договора
Условия, прописанные в договоре бронирования, в подавляющем большинстве случаев не могут меняться в одностороннем порядке. «Соглашение о бронировании действует в рамках указанного срока, в течение которого клиент принимает на себя обязательство заключить ДДУ. Если этого не происходит, то квартира снова выводится в продажу», – сообщают специалисты ГК «Полис Групп».
В случае перемены решения клиента относительно выбранной квартиры (например, если был выбран другой этаж), изменение ее параметров осуществляется путем подписания дополнительного соглашения.
Если параметры меняет застройщик, то клиент имеет право не подписывать ДДУ, уверяет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Причем, права и обязанности сторон могут быть разными в разных договорах.
«Мы всегда рекомендуем клиенту подробно прописывать условия отказа от бронирования – например, отказ банка от предоставления ипотечного кредитования. В этом случае клиент может принести соответствующие документы и вернуть сумму залоговой брони», – рассказывает эксперт .
Если ДДУ невозможно заключить по причинам, не зависящим от воли сторон, внесенные денежные средства без лишних проволочек возвращаются покупателю. Поэтому, если банк не одобрил ипотеку, а компания не хочет возвращать покупателю деньги – это повод идти в суд, считают специалисты.
«Возможность изменения согласованных в договоре параметров зависит от того, предусмотрено ли это договором. Если да, то на каких условиях. На практике застройщики обычно оставляют за собой право заменить квартиру и/или вернуть деньги («бронь»). В случае отказа покупателя от заключения ДДУ, внесенные денежные средства, как правило, остаются у застройщика. В случае расторжения по соглашению сторон, уплаченные денежные средства («бронь») обычно возвращаются покупателю»
Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры»
Серьезный ли это документ
Основной смысл договора бронирования для покупателя – зафиксировать наличие квартиры и ее стоимость, а для продавца – получить обязательство о намерении совершить сделку. Но следует иметь в виду, что в правовом поле исполнение этого обязательства регулируется только гражданским кодексом. Этот документ почти всегда можно оспорить.
А что на эту тему говорит юрист? «В случае уклонения застройщика от исполнения договора бронирования, который, как было указано выше, является соглашением о намерениях, понудить его к заключению ДДУ на условиях, согласованных в договоре бронирования, маловероятно – даже в судебном порядке. Однако на практике такое случается всё же реже, чем изменение намерения потенциального дольщика в отношении покупки квартиры. Поскольку понудить потенциального дольщика к заключению ДДУ так же невозможно, у застройщика остается внесенная плата – в качестве компенсации за потерю времени. Таким образом, данный договор служит цели определенного дисциплинирования сторон, однако, в указанных пределах», – комментирует Вероника Перфильева.
Риск 2. Наличие скрытых собственников
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
По ее словам, такие скрытые собственники могут начать требовать свою долю уже у нового владельца. Обычно подобные ситуации решаются в суде: старый собственник получает свою долю или стороны заключают соглашение о выплате компенсации за долю.
Сюда же относятся так называемые «мертвые души», добавил президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев. Речь идет о лицах, которые исторически проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь — фактически выехали по разным причинам. Например, это могут быть лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы на момент приватизации. «Такие лица могут объявиться после сделки с требованием о вселении в квартиру на праве бессрочного пользования, поскольку их права были или нарушены, или вообще не получен отказ от участия в приватизации», — отметил он.
В итоге дело будут разбирать в суде. По словам адвоката, суд выяснит все обстоятельства и причины, почему человек не реализовал свое право на бессрочное пользование и приватизацию. Иногда решение принимается в пользу старого владельца.
Риск 3. Несовершеннолетние дети
Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.
Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.
Часто квартиры в новостройках продает не сам застройщик, а уполномоченное на это агентство недвижимости. В этом случае их отношения фиксируются договором, в котором оговаривается и право агентства на получение аванса.
Не все квартиры сдаются в эксплуатацию вовремя. Снизить вероятность покупки долгостроя поможет изучение судьбы других объектов, возведенных выбранной компанией.
Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe
- 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
- Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
- Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
- Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
- Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
- Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
- Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
- Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
- Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
- Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
- Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
- Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
Бронирование квартиры при покупке в новостройке
Часто бывают ситуации, когда покупатель находит подходящий вариант квартиры в новостройке, продумывает планировку, видит, каким будет ремонт и мебель. Но в силу отсутствия необходимой денежной суммы покупка откладывается. И пока решаются вопросы с финансами (оформляется ипотека или берется кредит на недостающую сумму, решается вопрос с продажей старого жилья), выбранная квартира может быть приобретена другими людьми.
Для этого и существует услуга бронирования квартиры в новостройке, предусматривающая заключение договора бронирования с застройщиком либо его представителем. Давайте разберемся, в чем же смысл процедуры бронирования.
Бронирование (резервирование) квартиры в новостройке – процедура, позволяющая закрепить за покупателем выбранную им квартиру до момента подписания Договора долевого участия и, как правило, зафиксировать цену. Также она свидетельствует о серьезности намерений покупателя.
Договор на допуслуги можно не подписывать. И требовать, чтобы ваш ДДУ зарегистрировали только с уплатой госпошлины. Но учтите, что в итоге вам могут не продать квартиру.
А можно подписать и надеяться, что в суде вы докажете навязывание услуги. Главное, постарайтесь не подписывать акт о выполнении работ по договору на допуслуги, иначе будет сложно доказать свою правоту. В остальном есть три варианта, что делать дальше.
Подписать, но не оплачивать. Если в договоре прописано, что застройщик берет плату за регистрацию ДДУ, можно написать ему претензию. В ней укажите, что застройщик незаконно навязал вам услугу и вы отказываетесь исполнять договор. Это законно: пока услуга не оказана, от договора можно отказаться в одностороннем порядке.
В претензии потребуйте зарегистрировать ДДУ только с уплатой госпошлины. Пригрозите, что если застройщик откажет, то вы пожалуетесь в Роспотребнадзор. Но до этого желательно получить хотя бы копию ДДУ с подписью застройщика и копию договора на допуслуги.
Застройщик может решить, что проще не брать с вас плату, чем ходить по судам и разбираться с Роспотребнадзором. Но может пойти на принцип и отказаться продавать вам квартиру.
Хуже, если в договоре указаны информационно-консультационные услуги, а застройщик отказывается подписывать ДДУ, пока вы эти услуги не оплатите и не подпишете акт выполненных работ. Тут можно только писать претензии застройщику и в Роспотребнадзор, не имея на руках никаких доказательств навязывания. Но велик риск, что квартиру вы в итоге не купите.
Оплатить, но не ждать регистрации ДДУ. Пока застройщик не зарегистрировал ДДУ, вы можете отказаться от договора на допуслуги и вернуть деньги. Для этого нужно направить застройщику письменное уведомление.
Если у вас будет экземпляр ДДУ с печатью и подписью застройщика, можно подать в суд иск о том, чтобы застройщика заставили зарегистрировать ДДУ без дополнительных услуг. Зная об этом, застройщик может согласиться на ваши условия.
Но проблема в том, что застройщики обычно не дают дольщикам экземпляр ДДУ, пока тот не зарегистрирован. Исключение — если вы покупаете квартиру в ипотеку. Тогда подписанный экземпляр потребует банк. Вот тут-то и можно попробовать его достать.
Оплатить и дождаться регистрации ДДУ. После этого можно найти юриста и обратиться в суд. В иске потребуйте, чтобы договор на допуслуги признали недействительным, потому что он навязан, а деньги вернули. Так вы точно не потеряете квартиру. Но услуги юристов могут стоить дороже, чем платная регистрация. К тому же не факт, что вы выиграете суд.
То, что застройщик требует 27 000 Р за регистрацию ДДУ, незаконно. Но у любого нарушения закона есть две стороны: само нарушение и ваша готовность с ним бороться.
Лично я работаю юристом 13 лет и считаю, что обыграть застройщика можно. Но на это нужно много времени, нервов и сил. Обычно это несопоставимо с ценой квартиры и шансами выиграть суд. Зато можно легко потерять квартиру.
Я не знаю гарантированного способа, чтобы не платить за регистрацию ДДУ и при этом сохранить бронь на квартиру. Схемы, которые я описал, очень приблизительные. В каждом конкретном случае события могут развиваться по-разному и зависят от условий договора и вашей юридической квалификации. Поэтому перед тем, как принять решение, здраво сопоставьте возможные траты на услуги юриста, свои шансы на успех и стоимость регистрации.
Онлайн и оффлайн бронирование квартиры
Возможность забронировать квартиру просто необходима людям, которые приобретают недвижимость в другом городе. В этом случае многие застройщики предлагают потенциальным клиентам воспользоваться онлайн-бронированием.
«Красная стрела» предлагает два способа бронирования: онлайн и оффлайн. При онлайн-бронировании покупатель может выбрать интересующую квартиру на сайте и прямо там же на сайте оплатить картой резерв на две недели, согласившись с договором-офертой. Услуга по резервированию квартиры стоит 30 тыс. рублей, которые учитываются в итоговой цене квартиры. В случае, если покупатель вынужден отказаться от сделки по документально подтвержденной уважительной причине, например, банк не одобрил ему ипотеку, застройщик возвращает сумму резервирования», — сообщила Марина Агеева.
При оффлайн-бронировании с покупателем заключается соглашение о внесении обеспечительного платежа. «Понятие «обеспечительный платёж» закреплено в ст. 381.1 ГК РФ, хотя ещё не все покупатели знакомы с этой формулировкой. Статья вступила в силу 1 июня 2015 года. Это не задаток и не аванс. По своей сути обеспечительный платёж ближе к депозиту. Сумма обеспечительного платежа обычно варьируется от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от цены квартиры и прочих условий, засчитывается в счёт оплаты цены квартиры при заключении ДДУ или договора купли-продажи», — отмечает Марина Агеева.
Как забронировать жилье в строящемся доме?
- Выбор застройщика. Необходимо проверить:
- справку из ЕГРЮЛ, подтверждающей наличие регистрации у компании;
- лицензию на осуществление строительной деятельности;
- выписку ЕГРН, которой подтверждается право собственности застройщика на земельный участок;
- разрешение от органов МСУ и проектную документацию жилого дома;
- доверенность сотрудника строительной компании.
- Изучить судьбу долгостроя (если здание уже построено, но квартиры почему-то не проданы).
- Подписать сделку бронирования квартиры. Еще до того, как поставить подпись, будущий дольщик должен внимательно прочесть все условия, в частности, касающиеся оплаты и порядка возвращения денежных средств в случае нарушения застройщиком условий договора, а также сроков заключения договора ДДУ и внесения всей суммы за квартиру.
- Внести задаток.
Внимание! Если застройщик не сам заключает сделку бронирования, а действует через агентство недвижимости или через частного риелтора, необходимо потребовать также договор об оказании риэлтерских услуг с подписями агента и представителя компании-застройщика.
Как оформить квартиру в новостройке
Процесс оформления сделки купли-продажи квартиры у застройщика во многом зависит от того, какой способ предлагает сам девелопер. На сегодня в Украине наиболее популярными остаются заключение договора купли-продажи имущественных прав, инвестиционного договора и покупка квартиры у застройщика с помощью фонда финансирования строительства. Немного реже, но тоже встречаются на первичном рынке сделки, заключенные с помощью:
- договора купли-продажи облигаций;
- договора об уплате паевых взносов через кооператив;
- предварительного договора купли-продажи квартиры;
- договора долевого участия в строительстве (ДДУ);
- договора купли-продажи дериватива;
- форвардных контрактов;
- договора о совместной деятельности.
В зависимости от того, какие условия покупки квартиры в новостройке предложил застройщик, оформление будет существенно отличаться. Кроме того, покупатель может заключить с застройщиком договор рассрочки, что также повлияет на сделку. Рассмотрим общие этапы оформления, которые остаются неизменными вне зависимости от выбранного способа покупки квартиры в новостройке.
Когда вы определились с недвижимостью, которую хотите приобрести, между вами и второй стороной (это может быть застройщик или заказчик строительства) заключается договор. Его необходимо крайне внимательно вычитать, и на этом этапе лучше воспользоваться помощью юриста, так как от прописанных в договоре условий зависит весь процесс покупки жилья в новостройке. Так, там указывается:
- фиксируется ли стоимость в национальной валюте;
- в какой срок вы должны оплатить всю сумму;
- несет ли застройщик ответственность за срыв сроков введения в эксплуатацию;
- характеристики приобретаемого вами жилья (этаж, площадь и прочее).
«Самым важным моментом при оформлении сделки является вычитка договора. При покупке в строящемся доме чаще всего застройщиками используется Договор инвестирования с обязательством дальнейшего подписания договора купли-продажи. Особое внимание обратите, чтобы в договоре была указана дата сдачи объекта в эксплуатацию и наличие пени за нарушение сроков. В будущем это вам даст возможность взыскать денежную компенсацию с застройщика в случае задержки сроков сдачи».
Сергей Бруцкий, юридическая компания «Easylegal».
Если условия договора вас устраивают, можно переходить к следующему этапу – внесение вами средств за жилье. Как мы говорили ранее, в зависимости от того, какой способ предлагает застройщик, чтобы купить новостройку, вам будет нужно либо внести авансовый платеж, либо всю сумму сразу. В любом случае – все финансовые операции между вами и застройщиком должны проходить только через банк. Учитывайте, что комиссия банка составляет 0,2-1% от общей суммы, иногда — но далеко не всегда — застройщик берет ее на себя, так что нелишним будет уточнить этот момент.
Что такое бронирование квартиры?
Договор бронирования квартиры – в сущности, это договор о намерениях: покупатель и застройщик договариваются, что в течение оговоренного срока стороны подпишут так называемый «основной договор» (по закону, это должен быть договор долевого участия) с соблюдением всех обозначенных условий. Иными словами, договор бронирования позволяет покупателю «застолбить» выбранную им квартиру, а самое главное – зафиксировать ее цену.
«Договор бронирования заключается, когда клиент хочет «закрепить» за собой понравившуюся квартиру. Это не обязательная опция, но в условиях высокого спроса на московскую недвижимость, когда хорошие лоты раскупаются мгновенно, лучше подстраховаться и письменно подтвердить свои намерения. Еще один плюс такого документа – фиксация стоимости и скидки. Вас уже не беспокоит очередное повышение цен в строящемся жилом комплексе или же отмена какой-то выгодной акции: застройщик взял на себя обязательство продать вам конкретный лот по определенной цене. Только в том случае, когда покупатель точно знает, какая квартира ему нужна, и у него есть вся необходимая сумма, сразу оформляется ДДУ»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»
Таким образом, основные причины для бронирования квартиры в новостройке: возможность не упустить выбранный вариант (это может быть редкая и удачная планировка, отличный вид из окна или сразу несколько преимуществ) и получить гарантию того, что квартиру вам продадут по заранее обозначенной стоимости без возможности ее повышения. «Помимо этого, сохраняются и действующие акции», – напоминает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
«С юридической точки зрения договор бронирования является непоименованным, то есть прямо не предусмотренным законом. Поэтому суды применяют к нему нормы о других известных видах договоров. При этом ситуация кардинально различается в зависимости от того, как сформулированы условия такого договора, в том числе бронируется ли уже возведенная квартира или речь идет о строящемся жилье. Также важным является то, как стороны сделки определили сумму, которую вносит покупатель»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Обязательно ли заключать договор бронирования? Строго говоря – нет, не обязательно, но в каждой компании могут быть свои «правила игры».
«Если для заключения сделки нужно зарезервировать квартиру на срок до нескольких дней (для подготовки документов, оформления ипотеки и т.п.), застройщик может сделать это без договора бронирования»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Причем такая бронь даже не оформляется документально: стороны устно договариваются, что квартира несколько дней подождет покупателя.
«Если недвижимость приобретается за наличные при стопроцентной оплате, что позволяет заключить договор в короткий срок, то покупателю девелопер может в индивидуальном порядке предложить формат бесплатной устной брони, действующей на срок до 1 или 2 дней»
Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
По оценке Дениса Бобкова, генерального директора «Недвижимость-Профи», бесплатная устная бронь может предлагаться и на срок до 3-5 дней.
В то же время некоторые застройщики могут подходить к этому вопросу более строго. «Главная цель бронирования – подогревать интерес потенциальных покупателей к проекту, стимулировать продажи и привлекать инвесторов. Без договора бронирования покупка невозможна: документ фиксирует цену и срок брони», – отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Как расторгать договор бронирования и вернуть деньги?
Может случиться и так, что изменились намерения самого покупателя. Как уже было сказано: договор – штука хитрая, поэтому все условия возврата/невозврата средств должны быть четко прописаны и понятны покупателю. При этом в ряде случаев деньги могут вернуть за вычетом неустойки. Могут варьироваться и сроки возврата средств.
«Если клиент не вышел на сделку в рамках срока, указанного в договоре бронирования, то застройщик имеет право ее расторгнуть. На случай, если банк принимает отрицательное решение по кредитованию клиента, то договором оферты предусмотрен возврат части суммы бронирования в размере 5 000 рублей. В случае предбронирования, если застройщик не выполнил свою часть сделки и не приступил к строительным работам в рамках указанных сроков, клиенту возвращается 100% стоимости бронирования», – комментирует Сергей Нюхалов.
Напомним, что это – условия конкретного застройщика, у других компаний они могут отличаться. Но в целом очень важно, когда именно покупатель хочет расторгнуть договор бронирования (истек ли срок брони) и понес ли за это время застройщик какие-либо издержки.
«По желанию покупателя договор бронирования может быть расторгнут. Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса, как правило, возвращается заказчику. В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и нормами ст. 421 ГК РФ о свободе договора деньги будут возвращены, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса. Однако если условия бронирования содержат штрафные санкции за односторонний отказ, вернуть полностью деньги не получится, ведь клиент добровольно согласился с данными условиями»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»
Основное общее условие для возврата средств – письменно уведомить застройщика о своем намерении расторгнуть договор бронирования с указанием причин. Если стороны не придут к согласию, решить вопрос можно будет только в судебном порядке.
Договор бронирования похож на абонентский и имеет признаки опциона
Такая конструкция, как договор бронирования, законодательством прямо не предусмотрена. Но она ему не противоречит, следовательно, является допустимой в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ): стороны свободны в заключении договора и в определении любых его условий, не противоречащих закону.
Договор бронирования можно сравнить с абонентским договором, в рамках которого исполнитель предоставляет заказчику возможность за плату в течение согласованного срока обращаться к нему за оказанием определенных услуг. Заказчик может и не воспользоваться данным правом, но вносить плату обязан в порядке и на условиях, предусмотренных договором. В данном договоре услуга исполнителя заключается не в совершении конкретных операций по заданию заказчика, а в предоставлении возможности к нему обращаться.
В договоре возмездного оказания услуг отсутствует материальный результат выполненного действия, оплачивается услуга как таковая. Если в договоре стороны предусмотрели абонентскую систему оплаты услуг, при которой сумма платежей, вносимых заказчиком за определенный период времени, является постоянной, не зависящей от объема предоставленных услуг, то требование исполнителя о взыскании такой платы подлежит удовлетворению, даже если услуги фактически не оказывались (см. постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2006 № Ф09-1859/06-С4 по делу № А60-27946/05-С4).
Резервирование объекта или права для заказчика в судебной практике рассматривается как имущественное благо, создающее для него положительный экономический эффект, при условии, что такая операция может быть квалифицирована как самостоятельная услуга. Так, является самостоятельной услугой резервирование перевозчиком для заказчика транспорта на определенное время, в течение которого тот может по своему усмотрению воспользоваться им или отказаться от эксплуатации (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.02.2011 № А33-8924/2010).
Можно привести и другие примеры: резервирование курортной жилой площади для организации туристического отдыха (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.10.2014 по делу № 33-1193/14), резервирование кредитной линии для заемщика, который в рамках согласованного лимита вправе требовать перечисления траншей (постановление ФАС Московского округа от 14.03.2014 по делу № А40-15543/2013).
Аналогичным образом при бронировании компания оказывает услугу, которая заключается в резервировании для клиента определенного жилого помещения с согласованными параметрами (общая площадь, этаж, место расположения и др.) на конкретный срок, и он вправе рассчитывать на преимущественное право приобретения такого объекта в течение согласованного периода времени.
Договор бронирования квартиры по своим признакам похож на конструкцию опционного договора, которой, возможно, будет дополнен ГК РФ (введение новой ст. 429.2 ГК РФ предложено в проекте федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Проект)).
Согласно Проекту по опционному договору (опциону) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне безусловное право заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, а другая ей за это выплачивает вознаграждение. Как видно из планируемой нормы, законодатель не ограничивает перечень договоров, на заключение которых может быть предоставлен опцион, однако этим не снимается запрет на выдачу опциона в отношении таких прав, которые и так принадлежат покупателю опциона.
Опцион предоставляется за плату или иное встречное предоставление либо безвозмездно, если выдача опциона обусловлена иным интересом, вытекающим из отношений сторон. В течение всего срока действия опциона другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты. Предметом опционного договора могут быть как акции, облигации, иные ценные бумаги, так и иное имущество и права — право аренды недвижимости, доли в уставном капитале хозяйственного общества и др.
Договор бронирования предоставляет право одной стороне в дальнейшем получить интересующее ее материальное благо за плату. Скорее всего, предметом опционного договора может быть и бронирование квартиры, то есть предоставление компанией клиенту посредством безотзывной оферты безусловного права заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, с выплатой за это вознаграждения (опционной премии).