Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие предъявляют требования к многоквартирному жилому дому?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилые и нежилые объекты имеют огромную разницу между собой. Главное отличие одного вида здания или строения от другого — это их различное наименование назначени. Граждане могут использовать жилые объекты только для непосредственного проживания в них, за исключением некоторых предусмотренных законодательством случаев.
Комментарии к ст. 22 ЖК РФ
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.
2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.
3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.
Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.
Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.
В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.
4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.
Права и обязанности собственников нежилых помещений
Гражданин, который использует нежилое помещение с целью ведения бизнеса, является владельцем здания на основании права собственности, то при эксплуатации постройки следует опираться на нормы Гражданского кодекса РФ и региональные законы. Жилищный кодекс не содержит в себе информации о правах и обязанностях собственников.
Например, если проанализировать ст. 210 ГК РФ, то можно определить следующие обязанности, возлагаемые на собственника имущества:
- При эксплуатации помещения важно обеспечить выполнение требований в отношении санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.
- Коммунальные платежи, начисленные за использование здания, должны оплачиваться согласно установленного графика и в полном объеме.
- При аварии на инженерных сетях, которые расположены внутри НП, собственник обязуется своевременно устранять поломки.
- При ухудшении состояния владелец должен проводить ремонтные работы.
- Объект недвижимого имущества может быть использован только по его прямому назначению. Если в многоквартирном доме открыт продуктовый магазин, то продажа фейерверков на его площади запрещена.
- На территории постройки важно соблюдать чистоту, что предотвратит риски распространения заболеваний.
- Собственник должен оплачивать имущественный налог в сроки, установленные налоговым законодательством.
Жилье должно отвечать строгим санитарным и техническим требованиям, изложенным в соответствующих законодательных актах. Нежилая недвижимость имеет коммерческое назначение. Такие помещения используются под склады, производственные цеха, торговые центры, места расположения общественных и муниципальных учреждений.
Владение недвижимостью — это не только привилегия для собственника, но и определенная степень ответственности. Владелец обязан поддерживать в надлежащем техническом состоянии принадлежащее ему имущество, чтобы не нанести ущерб другим людям. Использовать объекты недвижимости следует в строго регламентированных законами РФ рамках. За нецелевое применение могут привлечь к административной ответственности.
Нарушение правил и ответственность
В случае нарушения правил проживания в многоквартирном доме, приводящего к порче общих помещений или архитектурного облика всего здания, на нарушителей может быть наложен штраф в размере 1-1,5 тысяч рублей, согласно .
4stepsЕсли нарушение касается загрязнения и порчи внутренних общих помещений, то привлечение к ответственности нарушителя происходит следующим образом:
- На место вызывается работники ТСЖ или УК для составления акта.
- После составления акта он направляется в отдел жилищной инспекции.
- Инспекция направляет в МКД комиссию для расследования нарушения и установления виновников нарушений.
- К виновникам применяются санкции от начисления штрафов до выселения из помещения.
Жилое и нежилое помещение
К жилым помещениям законодатель относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (ст. 16 ЖК РФ).
Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
Понятия нежилого помещения законодательство не содержит. Вместе с тем, исходя из определения жилого помещения, под нежилым помещением следует понимать помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).
Учитывая, что помещением является часть здания или сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет определенное назначение, нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан.
Нежилое помещение в многоквартирном доме — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме… (абзац 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354).
Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.
Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.
В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.
Пригодность для постоянного проживания
Жилое помещение должно быть пригодно для проживания в течение всех сезонов года, а не только в летнее время.
А.П.Зобнин); НИИ экологии человека и гигиены окружающей среды им.А.А.Сысина (проф., д-р мед. наук Ю.Д.Губернский, канд. мед.
Непригодность для проживания жилого помещения является основанием для выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (п. 3 ст. 85 ЖК РФ). Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства.
При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Кодексом, другими федеральными законами.
Получение разрешения на строительство нежилого здания
Разрешение на строительные работы оформляется с целью узаконивания строящегося здания. Застройщик получает данный документ в результате выполнения определенных действий. Порядок получения разрешения на строительство нежилого здания весьма прост.
Исполнителю работ необходимо передать сформированный проект строительства уполномоченным органам, которые проверяют эту документацию на соответствие действующим регламентам и выносят свое решение — выдать разрешение на строительство или отказать в его выдаче с обязательным обоснованием такого отказа на основании норм законодательства. При наличии разрешительного документа застройщик вправе начинать строительные работы. Данное правило действует в отношении всех типов объектов, в том числе нежилых помещений.
Условия к придомовой территории
Чтобы любая квартира была комфортной и удобной, она должна соответствовать многим условиям. Требования к жилым помещениям касаются не только квартир и самого дома, но и прилегающей территории. К ним относятся:
- у каждого многоквартирного дома должна иметься прилегающая территория, причем ее площадь заранее согласуется с региональной администрацией;
- на земле не должны располагаться какие-либо опасные и вредные химические или биологические вещества;
- застройщики предварительно должны проводить анализ грунта, чтобы определить, не имеются ли в его составе какие-либо микроорганизмы или элементы, которые могут нанести вред человеку;
- воздух на территории по составу должен соответствовать нормам, установленным законодательно, поэтому и уровень ионизации должен быть допустимым;
- не разрешается установка на территории разных физических предметов, которые могут оказывать влияние на состояние здоровья и комфортность жизни людей, причем сюда относится разное шумное оборудование, которое может не только громко работать, но и наносить вред инфракрасным излучением, сильными вибрациями или созданием электромагнитного поля.
На придомовой территории должна иметься возможность создания озеленительной зоны. Требования к жилым зданиям и помещениям содержат необходимость формирования рядом с домом детской и спортивной площадки, зоны для отдыха людей и парковочных мест. Дополнительно возникает необходимость в организации хозяйственной зоны.
Какие имеются ограничения по площади жилья?
Имеются лимиты даже по квадратуре жилья. Сюда же входят правила расположения разных объектов в комнатах. Поэтому санитарные требования к жилым зданиям и помещениям заключаются в следующем:
- по санитарным нормам минимальная площадь жилья на одного человека равна 6 кв. м;
- не допускается устанавливать туалеты и ванные комнаты над другими жилыми комнатами, например, над кухней или спальней, но исключением будут двухуровневые квартиры;
- санитарно-техническое оборудование не может монтироваться на внутренних межкомнатных перегородках;
- дверь, ведущая в туалет, не может располагаться на кухне;
- обязательно в жилых домах, в которых имеется больше 5 этажей, устанавливается пассажирский лифт, а в некоторых случаях требуется грузовой лифт, предназначенный не только для поднятия разного оборудования, но и для использования инвалидами.
Все эти нормы предназначаются не только для повышения комфортности жизни, но и для обеспечения безопасности проживания в недвижимости.
Перед сдачей любого дома в эксплуатацию непременно осуществляются многочисленные проверки. Их назначением выступает выявление разных недостатков в строении. Комиссия, выполняющая данный процесс, определяет, пригоден ли дом для проживания. Для этого учитываются многочисленные требования к жилым зданиям и помещениям. Если имеются серьезные нарушения, то требуется их устранение перед передачей квартир дольщикам.
Таким образом, любое жилье должно быть комфортным и безопасным. Для этого учитывается, соответствует ли оно нормам и положениям СанПиН 2.1.2.2645-10. Проверкой занимается специальная комиссия перед сдачей дома в эксплуатацию или в процессе определения аварийности конкретного дома. Для этого оцениваются разные инженерные коммуникации, уровень освещенности, шума и вибраций, а также изучаются используемые отделочные материалы и правильность благоустройства прилегающей территории.
Кто проверяет ПБ в многоквартирном доме?
Руководитель жилищно-эксплуатационной организации – управляющей компании, ТСЖ, ООО, ответственные за ПБ, сотрудники пожарного надзора в ходе плановых, внеочередных проверок противопожарного состояния.
Как часто могут быть поверки (согласно рискам категории) управляющих компаний по ПБ в многоквартирном доме?
Согласно «Положения о федеральном ГПН», к категориям:
- Значительного риска возникновения пожара, связанных с этим негативных последствий, относятся многоквартирные здания, чья высота больше 75 м.
- Среднего риска – многоквартирные дома высотой от 28 м.
- Умеренного риска – объекты для единовременного проживания больше 50 человек, не отнесенные к предыдущим категориям, то есть многоквартирные дома высотой меньше 28 м.
Планирование, проведение проверок многоквартирных жилых домов, согласно «Административного регламента МЧС РФ по надзору за выполнением требований ПБ», выполняется с периодичностью:
- Для объектов значительного риска – 1 раз/4 года.
- Среднего риска – 1 раз/7 лет.
- Умеренного риска – 1 раз/10 лет.
МЧС осуществляющее пожарный надзор за объектом РФ, не позже чем за 10 дней до начала следующего года, публикует на сайте ежегодный план проверок, что позволяет руководителям УК, ТСЖ, ООО, иных организационно-правовых форм объединения собственников квартир в многоэтажных домах узнать информацию о включении собственных объектов в этот перечень.
Следует знать: кроме плановых, могут проводиться внеочередные/внеплановые проверки противопожарного состояния многоквартирных домов:
- В связи с жалобами/заявлениями граждан, предпринимателей, юридических лиц о нарушениях требований ПБ.
- По решению органов власти, прокуратуры.
- Из-за резонансных пожаров с массовой гибелью людей, происшедших в многоквартирных домах.
Если в доме ТСЖ, кто отвечает за ПБ объекта?
Руководитель ТСЖ, должностные лица, назначенные приказом ответственными за ПБ отдельных жилых домов, помещений.
Есть ли какие-то общие требования и нормы ПБ к колясочным?
Функциональное и целевое назначение помещения
Законодательство РФ не дает точных определений терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».
Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.
Поскольку жилые помещения могут использоваться исключительно для проживания граждан, то по целевому назначению они не классифицируются.
Функциональное же назначение нежилого помещения ранее обязательно указывалось в проектной документации. Однако действующая редакция закона «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ больше не содержит обязательного требования о включении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу (п. 24 ст. 1 закона «О внесении изменений…» от 03.07.2016 № 304-ФЗ).
Правовой статус нежилого помещения в многоквартирном доме регламентируется нижеследующими нормативными актами, имеющими свою иерархию:
- Основной закон – Конституция РФ от 12 декабря 1993 года, закрепляющая право граждан на частную собственность.
- Гражданский кодекс РФ от 21 октября 1994 года, ч.I гл.18 ст.290, регулирующий вопросы, связанные с общим имуществом жилого дома.
- Жилищный кодекс от 29 декабря 2004 года. Гл.3 ЖК первого раздела посвящена изменению статуса объекта, предназначенного для проживания, на нежилой; рассмотрена также обратная ситуация.
- Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах” отражает право хозяев нежилых объектов пользоваться коллективными бытовыми резервами здания.
На последней ступени этой своеобразной нормативной лестницы расположены постановления региональных и муниципальных органов управления.
Внимание: правовые акты, распределенные в иерархии ступенью ниже, не могут противоречить вышестоящим.
Объекты КН и спрос на них в России
Объекты коммерческой недвижимости – это собирательное название огромного множества помещений, зданий, сооружений, отдельных или находящихся в составе других строений, находящихся в собственности и являющихся недвижимостью. Кроме того к числу объектов КН можно подключить участки земли, на которых может осуществляться какая-либо коммерческая или производственная деятельность, направленная на извлечение прибыли.
В числе объектов КН рассматриваются также определенные площади лесов, участки побережья рек или озер, где имеется возможность для рыбалки или охоты. Также сюда включаются недра и полезные ископаемые, источники и т.п.
Наиболее распространенным пониманием КН является помещение под торговые или производственные нужды, под офисы или же приспособленные для оказания услуг. Необходимо учитывать некоторые обстоятельства, сопутствующие объектам КН: подавляющее большинство таких построек имеют довольно солидный возраст, что особенно касается регионов. Во всяком случае – все они относятся ко вторичному рынку недвижимости.
Это связано, в первую очередь, со слабым развитием строительного рынка, особенно в сфере промышленного строительства. Падение производства вызвало снижение спроса на соответствующую недвижимость, которая частично была переоборудована под другие нужды, частично – под жилье, а какая-то часть превратилась в неликвиды и не рассматривается как удачное вложение средств.