Как выселить арендатора, который не платит?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить арендатора, который не платит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).

А если доказательств нет?

В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:

• путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
• посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.

Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.

Куда еще можно обратиться?

Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры

Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:

• Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
• Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.

Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей

Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.

Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.

Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.

✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?

Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.

Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.

Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.

Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe

Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:

Чтo пpoизoшлo	Cкoлькo ждaть
Cъeмщик нe плaтит apeндy	2 мecяцa
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт	14 днeй
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд	5 днeй
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe	1 мecяц
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy	1 мecяц
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy	1-3 дня
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии	1 мecяц
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй	1 мecяц
Итoгo:	6.5 мecяцeв

Ответственность собственника

Выше мы разобрались, как выселить арендаторов, если сдали жилплощадь без договора. Но следует помнить об ответственности за неправомерные действия. Она наступает, если у постояльца имеются основания для проживания, либо нарушен рекомендуемый порядок действий.

При неправомерном выселении арендодателя могут подвергнуть ответственности:

• гражданской – выплата компенсации жильцу за незаконное выселение в размере, который будет установлен судом;
• административной – взыскание налоговых отчислений в бюджет, штраф и пени, а при отсутствии регистрации жильцов на протяжении более 90 суток – штраф от 2 до 7 тыс. руб.
• уголовной – если жильцу (или его имуществу) был причинен вред, применялось насилие или была угроза его применения.

Также собственнику жилья могут вменить ст. 198 УК РФ. Применяется эта статья при значительной налоговой задолженности в случае, если дом сдавался на протяжении долгого времени. Наказание по этой статье достаточно суровое:

• штраф от 100 до 300 тыс. руб.;
• арест продолжительностью до полугода;
• тюремное заключение до 1 года;
• принудительные работы на тот же срок.

Как привлечь к ответственности квартирантов?

В соответствии с нормами закона наниматель обязан бережно относится к имуществу собственника жилья, а также поддерживать его в исправном состоянии. В случае нарушения условий договора по сохранности имущества, собственник вправе потребовать возмещения причиненных убытков. Порядок возмещения можно прописать в договоре найма. Также можно указать и на добровольное возмещение.

В случае повреждения имущества собственник должен написать письменное требование о добровольном возмещении причиненного ущерба.

Если квартиросъемщик не выполнил свое обязательство, то следует обращаться в суд. Готовится исковое заявление с приложением подтверждающих документов.

Кроме того, в случае умышленного уничтожения или повреждения имущества, квартиранта можно привлечь и к уголовной ответственности. То же самое касается и кражи. Но в этом случае надо обращаться в полицию и писать заявление. Прикладывается паспорт, документы на квартиру. В заявлении излагаются обстоятельства произошедшего. На основании обращения правоохранительные органы проведут проверку. При подтверждении обстоятельств, будет возбуждено уголовное дело.

Основания для выселения

Выселение из съемной квартиры на основании статьи 687 ГК РФ возможно осуществить при наличии таких оснований:

• Использование объекта недвижимости, сданного для проживания, совершенно для других целей;
• Если в процессе использования квартиры арендаторами были совершены действия, которые привели к порче имущества собственника (сгорела проводка, сломали дверь, разбили стекла и т.д.);
• Одним из оснований на выселение соседей из съемной квартиры является неоднократное нарушение общественного порядка, а также прав и спокойствия проживающих рядом;
• Отсутствие внесения денежных средств за аренду в положенную дату.

Если продолжительность действия документа менее 12 месяцев, то выселение возможно произвести при задолженности за два месяца. Если же документ заключили на более длительный срок, то период задолженности может достигать 6 месяцев;

• Осуществить такое действие возможно в том случае, если помещение находится в плохом состоянии (аварийном), и нахождение в нем проживающих сопряжено с опасностью для жизни и здоровья.

Выселение особых категорий граждан

Существуют некоторые особенности процедуры выселения в частных случаях:

• если имеется необходимость выселения жильцов, среди которых имеется маленький ребенок, то без достаточных оснований на такое действие их выезд представляется возможным только в том случае, если у семьи есть альтернативное жилье;
• выселение жильцов в отопительный период без законных оснований осуществить весьма тяжело – даже при рассмотрении такого дела в суде учитывается факт проблематичности поиска новой квартиры с подходящими условиями в такой период времени;
• при желании выселить жильцов за нарушение общественного порядка предварительно необходимо зафиксировать все подобные случаи для предоставления доказательств в суде.

Как выселить квартирантов, если нет договора

Выселение квартирантов без договора – это самая простая для хозяина квартиры ситуация. Юридически такие жильцы не имеют особых прав на квартиру, как наниматели (арендаторы) по контракту.

А именно:

• не могут требовать впустить их для проживания на определенный срок;
• обязаны покинуть жилплощадь по первому требованию законного владельца.

Искать какие-то конкретные основания, чтобы их выселить, в данном случае не нужно, как в случае с контрактом. Достаточно одного желания владельца освободить жилплощадь.

Портал «Ипотекавед» предлагает следующую схему, как собственнику выселить квартирантов без договора:

1. Подготовить свой паспорт и документ, подтверждающий собственность (свидетельство или выписку из ЕГРН).
2. Приехать по адресу нахождения квартиры. Предупредить жильцов устно о необходимости съехать.
3. В случае отказа вызвать полицию или участкового.
4. Приехавшим сотрудникам сообщить о присутствии на вашей территории посторонних лиц.

Как правило, вопрос с тем, как выселить квартирантов, решается уже на этапе сообщения о вызове полиции/участкового.

Если же квартиросъемщики не открывают или игнорируют требования собственника об освобождении квартиры, может помочь смена замков. Выселить квартирантов в их отсутствие можно так:

1. Вскрыть жилплощадь.
2. Вынести вещи квартиросъемщиков.
3. Поменять замки, чтобы предотвратить возвращение жильцов.

Вынести вещи бывших жильцов обязательно, иначе они будут вправе взыскать с хозяина убытки, причиненные их удержанием. При этом ответственности за сохранность чужого имущества собственник не несет.

Многие собственники жилых помещений мало понимают, за что они вправе выгнать квартирантов и чем они при этом должны руководствоваться.

Основания для расторжения договоры аренды:

• арендатор нарушает условия договора (применимо в тех случаях, когда был заключен договор аренды);
• жалобы соседей на злостное нарушение их прав, систематические дебоши, злоупотребление алкоголем, частые шумные вечеринки и т.п.;
• отсутствие ухода за жилым помещением, самовольная перепланировка, приведение жилого помещения в нежилое состояние;
• использование жилого помещения не по назначению;
• задолженность по уплате аренды, коммунальных платежей;
• угроза жизни или здоровью окружающих.

Если собственник обнаружил перечисленные нарушения и потребовал квартирантов съехать с занимаемой ими жилой площади, а те не торопятся выполнить требование владельца квартиры, то здесь, в зависимости от того, был заключен договор аренды, либо не был, существует два варианта развития событий:

• если договор был заключен, то выселение происходит с помощью судебных органов;
• если арендатор живет по устной договоренности, то выселять квартирантов придется с помощью сотрудников полиции, суд не примет исковое заявления без официального договора об аренде жилого помещения.

При наличии договора, если жилец не платит за квартиру, выселение возможно по двум вариантам:

• если заключался краткосрочный (на срок до 12 месяцев) договор, то выселение возможно в том случае, когда задолженность составляет не менее двух месяцев;
• при заключении долгосрочного договора (от года до пяти лет), собственник может подать иск о выселении, если жильцы задолжали ему за квартиру более, чем за шесть месяцев.

Но, в любом случае, суд учтет жизненные обстоятельства квартирантов, например, если долг образовался из-за длительной тяжелой болезни квартиранта и он в этот период был ограничен в денежных средствах, скорей всего, суд даст ему отсрочку в погашении долга.

Как выселить квартирантов, которые не платят, проживают по договору

Итак, собственник жилого помещения заключил договор найма с арендатором его квартиры. Проходит какое-то время, и ежемесячные платежи прекращаются. Как поступить владельцу квартиры?

Просто прийти и вышвырнуть должника будет незаконно, наймодатель должен соблюсти досудебный порядок и действовать строго по закону, для этого он должен выполнить ряд последовательных действий.

Принудительное выселение недобросовестного нанимателя делится на три этапа.

Этап первый. Досудебный порядок урегулирования спора:

• установление факта нарушения (задержка получения арендной платы на несколько месяцев);
• письменное предупреждение жильцов о том, что они нарушают договор и требование устранить нарушение до указанной в документе даты;
• если долг не был погашен – письменное уведомление с требованием немедленно покинуть занимаемое жилое помещение.

Этап второй. Выселение с помощью суда:

• сбор необходимых документов и поиск свидетелей;
• составление иска;
• посещение судебной канцелярии и передача искового заявления вместе с пакетом документов;
• участие в судебных слушаниях;
• получение решения суда.

Этап третий. Исполнение выселения:

• передача исполнительного листа в ССП и открытие исполнительного дела;
• принудительное выселение нарушителей сотрудниками ССП;
• составление акта приемки-передачи жилого помещения.

Процедура длительная, но нарушать ее категорически запрещено. Если вы, например, даже имея на руках вступившее в силу решение суда о выселении, решите самостоятельно произвести принудительное выселение, то уже ваш незадачливый арендатор может подать на вас в суд за самоуправство. А если при ваших насильственных действиях в адрес жильца кто-то пострадает, то вас может ждать и уголовное преследование.

Как выселить квартирантов с детьми

Российское законодательство предъявляет достаточно серьезные требования к принудительному выселению несовершеннолетних, но это действует только в случаях проживания детей в квартирах, где их родители или опекуны являются собственниками, либо они проживают там на основании договора социального найма.

В случае с выселением из арендованной квартиры это правило не действует: владелец квартиры имеет полное право выселять любых нанимателей, но и здесь имеются некоторые ограничения:

• собственник жилого помещения должен заблаговременно оповестить семью, где есть несовершеннолетние дети о своем намерении их выселить;
• невозможно выселение семьи с детьми в экстренном (ускоренном) порядке, особенно если нарушение не достаточно серьезное.

В остальном процедура выселения семьи с несовершеннолетними детьми точно такая же, как и при выселении остальных квартиросъемщиков:

• при наличии договора аренды – с помощью суда;
• при отсутствии документа – с привлечением правоохранительных органов.

Основания для выселения квартирантов

Инициатором расторжения может выступать как арендатор, так и собственник. Если соглашения достичь не удалось, заинтересованная сторона обращается в суд. Тогда отношения будут прекращены по решению суда.

Расторгнуть арендные отношения можно только по основаниям, предусмотренным гражданским законодательствам. Когда собственник изъявляет желание выселить жильцов, не дожидаясь окончания срока договоренностей, основаниями для этого могут стать:

1. Использование жилого помещения не по назначению (например, если в квартире по факту никто не живет, а помещение используется для склада).
2. Действия арендатора ухудшают состояние помещения.
3. Поведение арендатора или членов его семьи доставляет беспокойство соседям.
4. Арендатор не платит за проживание более двух отчетных периодов подряд.
5. Жилое помещение находится в аварийном состоянии и это представляет угрозу жизни или здоровью арендатора.

При заключении договора стороны могут определить дополнительные основания для прекращения отношений. Законом не запрещается самостоятельно определять условия договора аренды.

Однако выселение квартирантов может оказаться не такой простой задачей. Собственник может обезопасить себя, если воспользуется следующими советами:

1. Прежде чем вселять кого-то на свою жилплощадь, необходимо проверить паспорта потенциальных арендаторов, а лучше выписать личные данные или взять копию документов.
2. Рекомендуется не вселять арендаторов без договора. В этом документе можно прописать все условия проживания и расторжения, что значительно упростит жизнь при возникновении спорных ситуаций.
3. Лучше всего уточнить место работы и уровень дохода будущих жильцов. Такие вопросы могут показаться неэтичными, но без удостоверения в платежеспособности арендатора не стоит иметь с ним дела.
4. Не нужно торопиться с оформлением временной регистрации. Это может усложнить процесс выселения, если такая ситуация возникнет. Регистрация квартиранта – право собственника, а не обязанность.
5. Если планируется заселение квартирантов с детьми, необходимо удостовериться, что дети зарегистрированы в этом же населенном пункте. Иначе при выселении могут возникнуть трудности.

Эти несложные рекомендации помогут избежать возможных проблем в будущем. А теперь рассмотрим, как выселить квартирантов из своей жилплощади в зависимости от ситуации.

Похожие записи:

• Как рассчитать и отразить в учете компенсацию за задержку зарплаты
• Как спасти семью от развода: мнение московского психолога
• Как выписать мужа из квартиры — пошаговая процедура