Разрешение на строительство дома на садовом или дачном участке, СНТ или ИЖС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома на садовом или дачном участке, СНТ или ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:

• на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
• площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
• запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
• региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.

На ИЖС распространён закон о долевом строительстве

Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.

Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.

Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:

• Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
• Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.

Как проходит регистрация дачи

Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:

Шаг первый	Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить.
Шаг второй	Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей.
Шаг третий	Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес.

Нужно ли получать разрешения

Обычно, для возведения любых капитальных строений требуются специальные разрешения.

Большим плюсом строительства на дачных и садовых землях является отсутствие необходимости в получении разрешение на строительство дома в СНТ, дачном наделе. Это упрощает жизнь владельцам домов при вводе построек в эксплуатацию, регистрации в реестре недвижимости. Однако, к сожалению, этот порядок действует только до первого марта 2023 года. Теоретически, после указанной даты так называемая «дачная амнистия» применяться не будет. Хотя, возможно, что действие закона будет в очередной раз продлено и на 2023 год.

До этого времени разрешение на строительство в СНТ (СПК, СНП, на дачах) для ввода объектов строительства в эксплуатацию, их регистрации не нужно.

Нормы расположения постройки на земле для садоводства

Определенные ограничения по расположению построек на участке устанавливает СНиП 30-02-97:

• от жилого дома до стены соседнего сооружения должно быть не менее 3 м;
• до помещения с животными – не менее 4 м;
• до хозпостроек – не менее 1 м;
• до дороги должно быть не менее 5 м, а до проезда – 3 м.
• стена должна быть удалена от границы участка или забора на расстояние не менее 1 м.
• расстояние между кирпичными или каменными сооружениями должно быть не менее 6 м, а между каменным (кирпичным) и деревянным строением – не менее 10 м.
• деревянные строения удаляются друг от друга на расстояние не менее 16 м.
• от жилого дома до туалета, помещений для животных и птиц, отстойников должно быть не менее 12 м.
• между постройками и баней, колодцем, септиками должно быть более 8 м.

В целом, на участке для садоводства все постройки и дорожки должны занимать не более ¼ общей площади.

Какие проблемы могут возникнуть при регистрации

Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:

1. Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
2. Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
3. Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.

Документы на строительство

До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).

Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?

Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).

Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.

Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.

Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.

А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.

Требования к жилпостройкам

Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.

Для постройки:

• Не более трех надземных этажей;
• Не выше 20 м всего здания;
• В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
• Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
• Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
• Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
• В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.

Для зем.участка:

• Общая площадь не менее 300 кв.м;
• Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
• Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
• Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.

Иногда участки не записаны в Росреестре, и юридически их обозначают как земли неразграниченной государственной собственности. Как правило, такое бывает, когда участок достался от дедушки и выяснилось, что он нигде не учтен. То есть любые манипуляции на этой земле незаконны.

«В этом случае в силу вступает дачная амнистия. Это упрощенная система оформления прав собственности на загородную недвижимость без официального статуса. Федеральный закон № 404 от 8 декабря 2020 года продлил амнистию до 1 марта 2026 года. Зарегистрировать такой участок можно, написав заявление в Росреестр. Если этого не сделать, то администрация района по решению суда снесет дом и присвоит участок сразу после отмены закона о дачной амнистии», — объяснил Сергей Бондарь.

Может быть и иная ситуация. Предположим, у собственника есть свидетельство собственности на земельный участок, полученное еще до 1998 года, без четко определенных границ. При регистрации межевания выясняется, что в данной локации уже нет свободных участков.

«В таком случае администрация должна выделить участок такой же площади в другом свободном месте. Закон обязывает провести эту сделку, но на практике такое редко происходит», — считает Сергей Бондарь.

Следующий обязательный к соблюдению параметр – площадь застройки.

Данный параметр устанавливает предельный размер площади участка, которая может быть застроена.

Проще говоря, площадь застройки определяет некое пороговое значение, за которое нельзя переходить.

Как правило, площадь застройки определяется в процентном отношении от площади участка.

Пример.

Площадь застройки составляет 40%.

Земельный участок имеет общую площадь 10 соток.

Из данного примера следует, что владелец участка может застроить (то есть занять строениями) только 4 сотки.

Остальные 6 соток должны быть свободны от строений.

Площадь застройки – это параметр, который не имеет единого значения для разных населенных пунктов.

Иными словами, в разных городах, поселках, деревнях и т.д., и даже в разных территориальных зонах одного населенного пункта, площадь застройки может отличаться.

Описание внешнего облика объекта ИЖС или садового дома не соответствует требованиям территории исторического поселения.

Данное основание отказа применяется для участков в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Иными словами, если участок, на котором вы решили затеять стройку, располагается на обычной территории, а не в границах исторического поселения, то можете пропустить данное основание отказа, потому что оно к вам не применимо.

В чем состоит суть данного основания отказа?

Если вы планируете строительство объекта ИЖС или садового дома на земельном участке, который располагается на территории исторического поселения, то в уведомлении о начале строительства вы должны:

• указать сведения о типовом архитектурном решении, которое допустимо для данной территории,
• либо приложить к уведомлению описание внешнего облика дома (цветовое решение, дизайн фасада, используемые при строительстве материалы и т.д.).

Относительно того, где брать типовые архитектурные решения, которые можно использовать при строительстве дома на территории исторического поселения, отвечать не берусь.

Вопрос об источниках получения типовых архитектурных решений не прокачивал, потому что строительство домов на таких территориях не самый распространенный случай.

Отступы при строительстве между постройками

На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.

Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.

Отступы при строительстве между хозпостройками

Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.

В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.

Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ

Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.

Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:

1. При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
2. Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
3. Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
4. Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
5. Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
6. Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
7. В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Угодья ИЖС — участки, которые предназначаются для строительства жилья малой этажности. На таком наделе можно построить:

• коттедж;
• сарай и другие необходимые сооружения.

Мы уже сказали, что существует ограничение относительно этажности коттеджа. Кроме этого собственник должен соблюсти:

• площадь дома (она ограничивается градостроительными нормами);
• требования к расстоянию между постройками, забором, соседними наделами и улицей;
• запрет на использование расположенных на участке построек в качестве коммерческих объектов.

В доме должна проживать только одна семья. Прежде чем приступить к строительству, собственники участка заказывают разработку проектной документации. Она должна быть согласована в соответствии с требованиями законодательства. Условия касаются размещения дома на участке. Он должен быть построен таким образом, чтобы не мешать соседям (ограничения касаются расстояния до соседского участка и улицы). В разрешении на строительство откажут, если у заявителя не будет возможности подвести к коттеджу коммуникации.

После получения разрешения на строительство, дом нужно возвести в течение 3-х лет. Это условие также предусмотрено законом.

ЛПХ угодья — участки, которые могут получить граждане, желающие выращивать овощи, ягоды и фрукты, разводить домашний скот и птиц. При приобретении недвижимости с таким видом РИ следует учесть, что в соответствии с нормами Закона Российской Федерации от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ, земли ЛПХ бывают двух типов:

• поля, для посева (высадки) сельскохозкультур;
• садовые участки, на которых разрешают построить жилье, теплицы, высадить фруктовые деревья, кустарники, разбить огород.

Обычно участки с таким ВРИ выделяют из сельхозугодий или земель поселений. По отношению к первому виду используют термин «полевые», а вторые называют «приусадебными участками». Способ использования таких земель ограничен. Владелец может:

• разбить на участке сад или огород;
• возвести жилую постройку;
• построить сарай или хлев для домашних питомцев.

Возводить капитальные здания на полевых землях нельзя. Это запрещено законом.

После внесения изменений к действующему законодательству купить участки ЛПХ на территориях малых поселений или землях, в отношении которых уже был разработан план городских застроек, нельзя. Однако они остались в собственности у лиц, купивших их до нововведений. Закон не запрещает заключить сделку с такими землевладельцами.

На садовом участке его хозяин может построить жилой дом, получить официальную прописку. Местные власти сохраняют за собой право отказать в выдаче разрешения, ссылаясь на то, что угодья ЛПХ предназначены, прежде всего, для организации и развития подсобного хозяйства. Чтобы не возникло подобных вопросов, нужно разбить сад, высадить огород.

Закон позволяет возвести такие постройки:

1. Жилое строение. Как и в случае с наделами ИЖС, в нем должна проживать 1 семья (не многоквартирный дом). Разрешенное количество этажей — 3 (подвальные помещения не учитываются).
2. Гараж, сарай, хлев или другое подсобное помещение.
3. Баню, беседку, другие, необходимые для организации комфортной жизни постройки.

Главное, чтобы все объекты были построены с учетом градостроительного регламента. Документы обязательно согласовывают с местной администрацией.

Участки, в документах которых указан вид допустимого использования «ведение ЛПХ», как и другие наделы, могут иметь не только основной, но и вспомогательный ВРИ. Таким образом, если у вашего надела в качестве основного ВРИ указано «участок ЛПХ», а в качестве дополнительного — «возведение бытовых и хозпостроек», это означает что на нем можно построить жилье, хлев, беседку и другие сооружения.

В Кадастровой палате рассказали, на каких землях выгоднее всего строить дом

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

К данной категории наделов относятся земли, которые допустимо применять для нескольких направлений деятельности. В том числе, сюда относится разведение сельского хозяйства и разных производств, связанных с ним. Кроме того, это может касаться разведения насаждений лесного типа или обучения лиц, которые желают заниматься сельским хозяйством. На таких наделах можно разводить рыб или строить жилые дома.

ВАЖНО !!! Данная категория не должна путаться с ведением хозяйства личного подсобного типа. Данные территории предназначены для того, чтобы возводить на них помещения без каких-либо ограничений.

Это свидетельствует о том, что земли с/х типа отнесены к тем, что имеют более узкую направленность использования. По факту данная категория рассматривается отдельным направлением использования, которое необходимо для разведения животных или растений.

Данные земельные наделы отнесены к категории особо плодородных. По этой причине часто другие категории использования часто не могут применяться к нему другие направления использования. Это говорит о том, все помещения, возведенные на этой территории, должны иметь характер вспомогательных. Предусматривается, что они хотя бы имеют косвенное отношение к выращиванию разного рода культур. Земельное законодательство указывает на то, кто из граждан и как может использовать указанные территории.

В том числе, это относится к хозяйствам крестьянского типа, они используют земельные наделы для того, чтобы реализовать цели, которые прописаны у них в уставах. Кроме того, данная группа граждан получает возможность использовать участок для того, чтобы вести на нем личное хозяйство. Также это касается разного рода товариществ и обществ, которые ведут как коммерческую, так и некоммерческую деятельность. Главное требование – использование территории с целью ведения с/д деятельности. Воспользоваться наделом могут казачьи общества и общины, организации, занимающиеся образовательной деятельностью. Также направление использования может быть связано с реализацией охотничьего хозяйства.

Также в качестве ограничения рассматривается ситуация, когда надел располагается на удалении более чем 30 километров от населенной территории. Тогда его использование кроме ведения деятельность с/х типа может быть ограничено в полном объеме.

В законодательные акты в настоящее время внесены изменения, которые предусматривают установление запрета относительно возведения помещений для проживания на рассматриваемой категории земель. Раньше, пока силу не получили положения закона №217, на всех наделах, отнесенных к данной категории, можно было возводить помещения, в том числе жилые. Ограничений в данном направлении практически не устанавливалось. Помимо этого, изначально можно было возводить указанные объекта и затем проводить процесс узаконивания при обращении в судебные органы. Ранее практически не выносились отказы при решении таких вопросов.

ВАЖНО !!! В настоящее время указанная ситуация претерпела некоторые изменения. Это связано с тем, что введено в действие пара категорий объединений. Они встали на место садовых и огороднических товариществ. С этого момента установлены отдельные садовые и огороднические объединения.

Они необходимы для ведения отдельных направлений деятельности. Для лиц, которые в них проживают, установлены отдельные правомочия и обязанности. Теперь допускается возведение дома для проживания только при условии использования земель садового товарищества. Важно отметить, что такое помещение должно отвечать определенным требованиям.

Действует положения, в соответствии с которым, запреты никак не повлияют на дома, что уже возведены на рассматриваемой категории наделов. Это говорит о том, что органы государства не будет требовать от граждан сноса помещений. У каждого надела должен быть конкретный вид допустимого применения. Новый закон говорит о том, что при планировании строительства дома, потребуется выбрать одну из допустимых разновидностей категорий. Это относится к ведению ЛПХ. Оговорено, что построить можно помещение для проживания, в частности, для того, чтобы там жить в течение годового периода.

Кроме того, в этом доме удастся прописать всех членов семейства. Единственный нюанс – могут возникать разного рода сложности с системой коммуникаций. Часто не действуют ограничения относительно того, чтобы возвести объекты вспомогательного типа.

Похожие записи:

• ПФР и ФСС РФ объединяются. К чему готовиться работодателям
• Периодичность работ по уборке подъездов и лестничных клеток в 2023 году
• Единый налоговый платеж с 1 января 2023 года: что такое и как платить в 1С:УНФ