Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом
В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ. То есть в данном случае, кроме функций управления, управляющая организация может взять (а может и не взять) на себя функции агента по подбору подрядных организаций, поэтому возможно заключение агентского договора (его плюсы и минусы рассмотрим ниже). При заключении договора согласно рассматриваемой модели необходимо предусмотреть, кто осуществляет приемку выполненных работ, — управляющая организация или правление ТСЖ. На наш взгляд, акт приема-передачи выполненных работ должен подписываться и представителем управляющей организации, и представителем ТСЖ.
Необходимые документы
Основанием для подписания договора станут документы, подтверждающие установленные в тексте положения.
От ТСЖ предоставляется действующий Устав организации и регистрационные документы от ФНС, свидетельствующие о праве заниматься подобной деятельностью.
Со стороны владельца предоставляют:
- паспорт гражданина РФ;
- документацию на квартиру, свидетельствующую о праве собственности (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРП);
- справка о составе жильцов;
- техпаспорт, кадастровый паспорт;
- справка об отсутствии долга по ЖКХ.
Взаимодействие сторон
Для заключения не требуется внесение денежных средств, но в дальнейшем пользователям и владельцам помещений предстоит регулярно оплачивать квитанции за коммунальные услуги. Договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг будет регулировать объем ответственности – исполняемых услуг и их оплаты.
Действие соглашения определяется по взаимной договоренности. Это может быть конкретный период времени или же устанавливаются бессрочные отношения с правом дальнейшей корректировки или расторжения.
Основанием для прекращения взаимодействия станет взаимное согласие сторон, либо разрыв происходит по инициативе собственника или товарищества, на основании представленной документации, подтверждающей неисполнение возложенных обязательств в судебной инстанции.
Важно учитывать, что право управления имуществом предоставляется на основании положений Устава организации только собственникам, оформившим членство в товариществе.
Какие документы необходимы?
Конечно, договор должен составляться на основании каких-либо документов.
Для того, чтобы соглашение было оформлено по всем правилам, товарищество предоставляет участникам на ознакомление устав, а также документы из налогового органа о регистрации товарищества.
В свою очередь собственник должен иметь на руках документ, подтверждающий его личность, то есть паспорт, а также правоустанавливающий документ на квартиру, то есть право собственности, подтвержденное документально.
Кроме того, не лишним будет взять справку из БТИ о составе прописанных и отсутствия задолженностей. К официальным документам о праве собственности приложите технические и кадастровые документы. Безусловно, каждая бумага требует своей копии.
Могут ли собственники заключать прямые договора при наличии ТСЖ?
В настоящее время ни один владелец жилья не имеет права заключать прямой контракт на поставку отопления, воды или электричества.
Однако, сейчас имеется возможность нанимать сторонние компании, которые будут заниматься оказанием ряда услуг, например, по ремонту в квартире.
Когда одного из владельцев жилья не будет устраивать решение, принятое на общем собрании, в этом случае он будет иметь полное право подать иск, в котором будут изложены претензии по данному решению.
Суд принимает решение, которое основывается на том, насколько правомочна претензия, а также на том, насколько правомочно постановление, принятое на общем собрании.
Что нужно включить в устав ТСЖ
В устав ТСЖ рекомендуется включить сведения:
- о наименовании ТСЖ, включающем слова «товарищество собственников жилья»;
- месте нахождения ТСЖ;
- предмете и целях его деятельности;
- порядке возникновения и прекращения членства в ТСЖ;
- составе и компетенции органов управления ТСЖ и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством;
- составе и компетенции ревизионной комиссии ТСЖ, а также иные сведения, предусмотренные ЖК РФ;
- правовом статусе ТСЖ с регламентацией его прав и обязанностей;
- правах и обязанностях членов ТСЖ;
- порядке взаимодействия с собственниками в МКД, не являющимися членами ТСЖ;
- порядке участия членов ТСЖ в финансировании расходов по управлению МКД;
- порядке реорганизации и ликвидации ТСЖ.
Примерную форму устава вы можете найти ниже.
Договор с ТСЖ: нужен ли и как заключить правильно
Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.
При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.
Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.
Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.
В целях создания ТСЖ поможет пошаговая инструкция:
- запрос в БТИ о выдаче информации по всем помещениям, находящимся в доме и в Росреестр о собственниках;
- организация и проведение собрания. Только собственники наделены правом создавать организации для управления домом. Не менее чем за десять дней до проведения мероприятия в общедоступном месте размещается объявление, и рассылаются извещения и повестки. Оба варианта оповещения содержат информацию об организаторах, месте и времени проведения собрания;
- сбор документов, подтверждающих получение извещений и повесток. Если они направлялись по почте, пригодятся уведомления о получении. При личном вручении требуется реестр с подписями собственников.
- сбор заявлений о вступлении в товарищество и документов, подтверждающих их права на жилые помещения.
Среди этапов, предусмотренных порядком создания ТСЖ, первым числится общее собрание собственников, решение которого фактически открывает ТСЖ. На этом мероприятии решаются важные вопросы:
- о создании;
- выборы органов управления и иных;
- утверждение текста устава.
Выборы главного должностного лица производятся посредством голосования. Побеждает кандидат, набравший наиболее число голосов. Аналогичная процедура предусмотрена и в отношении должности секретаря.
Собрание оформляется протоколом, который ведет секретарь. В него заносят сведения обо всех участниках и документах, подтверждающих их право собственности и принятом решении. В протоколе расписывается председатель ТСЖ и секретарь либо каждый, кто принимал участие.
Для легитимности собрания на нем должно присутствовать не меньше половины собственников помещений, находящихся в доме, с учетом принадлежащей им площади собственности. Если явка не собрана, то проводится повторная встреча.
Личное присутствие не обязательно, собственник может выписать доверенность любому лицу. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В него включаются сведения о собственнике, площади его помещения и реквизитах свидетельства на квартиру.
С принятым решением следует ознакомить всех людей, проживающих в доме, поэтому его вывешивают в общедоступном месте, к примеру, на информационном стенде.
Особенности создания этого органа управления отличаются во всех домах. Если его организовывают в новостройке, то объект должен быть сдан в эксплуатацию.
Когда дом не новый, то в любое время в нем может быть изменена система управления.
Другой важной вещью является протокол, который обязательно подписывается всеми голосовавшими. Если критерий не соблюден, то ФНС не будет регистрировать новый орган.
Если процедура создания товарищества выполняется собственниками, то все решения принимаются ими. Они назначают председателя, который берет ответственность за всю работу. Если он не будет справляться, то собственники имеют право переизбрать его.
Товарищество является юридическим лицом и регистрируется в общем порядке. Поэтому создание ТСЖ предполагает обращение в налоговую инспекцию.
Регистрация требует подготовки следующих документов:
- заявления о проведении регистрации;
- подлинного или заверенного нотариусом экземпляра протокола общего собрания;
- двух прошитых и пронумерованных экземпляров устава;
- квитанцию об оплате пошлины.
После завершения регистрационных действий в правах председателя ТСЖ совершить следующие действия:
- открыть счет в банке;
- взаимодействовать с отстраненной управляющей компанией: предоставить ей реквизиты счета для перечисления остатков денежных средств, получить от нее имущество;
- принять на баланс дом и обеспечить хранение документации на него;
- направить в администрацию извещения о создании товарищества и приеме здания на его баланс;
- заключить договор с поставщиками ресурсов и подрядчиками;
- произвести начисление коммунальных платежей.
Создание ТСЖ в многоквартирном доме в 2021 году
После решения вопроса о создании ТСЖ выбирается актив организации: председатель товарищества, члены правления и ревизионной комиссии.
Председатель действует от имени товарищества без какой-либо доверенности. Он уполномочен представлять интересы собственников жилья и принимать необходимые в процессе деятельности решения. Все должностные лица товарищества должны их выполнять.
Председатель ТСЖ избирается на определенный срок, установленный уставом товарищества. При неудовлетворительной оценке его деятельности, полномочия могут быть досрочно прекращены только решением общего собрания собственников.
Правление товарищества планирует все необходимые работы для улучшения жилищных условий, нанимает специальный персонал. Руководит этим процессом председатель товарищества. Глобальные изменения возможно только с согласия собственников.
Средства на все необходимые работы, а также на выплату зарплаты председателя и членов правления выделяются из ежемесячных взносов членов товарищества. Жильцы дома вправе знать, на что тратятся их деньги, знакомиться с документацией, подтверждающей оплату работ и услуг. Для контроля над правильным распределением поступающих насчет юридического лица денежных средств создается ревизионная комиссия. В случае несогласия участников ТСЖ с расходами они вправе требовать объяснений от правления на общем собрании.
Перед созданием ТСЖ необходимо продумать все нюансы, взвесить преимущества и недостатки. Помните, что такая модель управления подходит для больших многоквартирных домов или группе из нескольких маленьких. Не сложно создать ТСЖ, сложно им управлять.
Среди полномочий этой организации можно выявить такие, как:
- Управление домом.
- Обеспечение прав и свобод жильцов.
- Проведение собрание и разрешение повесток дня.
- Заключение договоров со сторонними организациями.
- Проведение ремонта общего имущества и др.
Законодательством РФ, товарищество собственников жилья наделяется обязанностями, важнейшими среди которых является соблюдение российского законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ, Кодекса об административных правонарушениях и Уголовный кодекс РФ.
ТСЖ так же обязательно должно соблюдать законодательство в сфере защиты прав потребителей.
Не во всех жилых помещениях можно создать такого рода товарищество. Прежде всего, такая возможность предоставляется жильцам, находящимся в многоквартирном доме. В нем должно быть более четырех квартир.
ТСЖ как способ управления домом, особенности
ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути своей, это один из способов управления многоквартирным домом. Товарищество обслуживает жильцов также, как и управляющая организация.
Товарищество является юридическим лицом и считается созданным с момента надлежащей государственной регистрации. Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний. Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством голосов. Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.
Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др. Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся. Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.
Жильцы МКД (многоквартирного дома) сами имеют право выбирать способ управления. Никто не имеет право навязывать тот или иной вариант. Расторгнуть или заключить соглашение можно абсолютно в любое время.
Обязанности собственника жилого помещения
В соответствии с договором на обслуживание дома на собственника накладываются определенные виды обязанностей.
К ним относятся:
- одновременно с возникновением права собственности на квартиру владелец обязан уплачивать коммунальные услуги в полном объеме, в порядке, установленном поставщиком. Просрочки, недоплаты, частичное внесение суммы недопустимы;
- собственник обязан оплачивать не только предоставленные коммунальные услуги, но и обслуживание сетей. То есть проведение замены батарей, проводки в обязательном порядке оплачивается в соответствии с принятыми тарифами;
- собственник оплачивает обслуживание дома. Озеленение, поддержание подъезда, двора в чистоте, косметический ремонт – работы, выполняемые сотрудниками УК, которые оплачиваются жителями дома в пропорциональном порядке;
- собственник обязан самостоятельно содержать в надлежащем состоянии имущество, не входящее в состав общедомовой собственности.
Управляющая компания не имеет права по своему желанию устанавливать тарифы. Все суммы оговариваются на общедомовом собрании и прописываются в договоре на обслуживание. Тарифы на газ, свет, воду, тепло устанавливают компании-поставщики, опираясь на нормативно-правовые акты законодательства РФ и местных органов власти.
Если управление домом возложено на управляющую компанию, собственник квартиры самостоятельно не вносит плату непосредственно поставщикам услуг, а проводит оплату через кассу УК. Таким образом, сотрудники УК обязаны своевременно оповестить жильцов о необходимости внести очередной платеж с указанием конкретной суммы.
С чего начать, куда обратиться?
Если вы хотите, чтобы обслуживанием вашего дома занималось товарищество собственников жилья, то в первую очередь вам необходимо узнать мнение остальных жильцов по данному вопросу.
Для этого собирается общее собрание собственников, на котором решается, доверяют ли жильцы свой дом ТСЖ. После этого необходимо выбрать компанию.
Ее можете сформировать вы сами из самих жильцов, но для этого вам необходимо пройти все процедуры регистрации как юридического лица.
Если же у вас на примете есть компания, которая обслуживает рядом находящийся дом, вы можете предложить сотрудничество этому ТСЖ.
После того, как все формальности были доведены до совершенства, есть смысл переходить к следующему шагу.
Где оформляют и куда идти? Договор между конкретным собственником жилья и товариществом собственников должен быть оформлен в надлежащем виде. Как правило, в товариществе должен находиться образец, ориентируясь по которому стороны могут написать соглашение.
Если же образца нет, то его легко найти на просторах интернета. Для того, чтобы документ был оформлен, вам не нужно посещать какой либо государственный орган.
Договор между товариществом и владельцем жилья может быть оформлен и в офисе товарищества, главное, чтобы в документе имелись подписи сторон.
Важно помнить о том, что данный документ должен быть составлен в двух экземплярах. Один остается на руках у собственника, другой остается в офисе товарищества собственников жилья.
В правовых отношениях с товариществом есть свои нюансы:
- Само товарищество и его правление не являются поставщиками коммунальных услуг, но лишь посредниками, поэтому прежде чем договариваться об их предоставлении через ТСЖ, следует сравнить их условия с тарифами самого поставщика. Как по стоимости, так и по качеству и количеству предоставляемой услуги.
- Собственник жилья в многоквартирном доме может заключать любые договора с товариществом собственников жилья, не вступая в него т.е не являясь его членом. Такая возможность указана в 138 статье ЖК РФ.
- Если большинство собственников многоквартирного дома не устраивают условия одного ТСЖ, они могут присоединиться к любому другому, подав заявление о вступлении, либо создать свое, или вообще обратиться к управляющей компании, которая существует поблизости.
- Договора содержат большое количество информации, поэтому лучше тщательно разобраться в каждом пункте до подписания, и обсудить с другими собственниками.
- Подобное соглашение можно расторгнуть по взаимному согласию сторон, либо если доказаны серьезные нарушения одной из сторон.
- Если данная организация осуществила свою деятельность, отразив ее в счетах, а владелец квартиры эти счета оплатил, то по закону гражданин принял условия договора (п. 3 ст. 434, п.3 ст. 438 ГК).
Статья 438 ГК РФ. Акцепт
- Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
- Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.
- Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Что такое договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг? Так как ТСЖ не является поставщиком коммунальных услуг, а только посредником, вы можете не прописывать этот пункт в документе, но если все таки вы желаете обратить на него внимание, то вам следует ознакомиться с тарифами ресурсоснабжающих организаций прежде, чем заключать договор с ТСЖ на их условиях.
Можно ли заключить договор не члену ТСЖ с ТСЖ?
Например, на помывку площадки перед дверью раз в несколько дней, тогда когда стандартная уборка осуществляется раз в неделю. Разумеется, тарифы для данного жильца будут несколько отличны от других.
Ознакомившись с деятельностью товарищества, а главное, изучив все аспекты заключения договора с ним, вам остается лишь выбрать подходящую организацию или сформировать ее самостоятельно.
Если между собственником и тсж не заключен договор обязан ли он платить
Вторая позиция следует из некоторого несовершенства существующего законодательства, ее придерживается большинство ТСЖ.
Зачастую собственники, не желающие вступать в товарищество, достаточно негативно относятся к данной организации либо являются весьма пассивными, поэтому заключить с ними какой-либо договор бывает проблематично.
Жилищный кодекс же обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ), не предусматривая подобную обязанность для собственника помещения.
Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения.