Обеспечительный платёж по договору аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обеспечительный платёж по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.

Бухгалтерский и налоговый учет

Обеспечительный платеж отражают и на забалансе. Арендатор задействует счет 009 «Обеспечения выданные», а арендодатель — 008 «Обеспечения полученные». Вот как оформить гарантию по соглашению аренды в бухгалтерском учете:

Проводка	Операция
ДТ 76 КТ 51	Арендодатель получил гарантийную сумму
ДТ 51 КТ 76	Арендодатель вернул деньги арендатору
ДТ 91 КТ 76	Арендодатель удержал средства в качестве покрытия ущерба
	Арендодатель использовал гарантию как арендный взнос:
ДТ 20 КТ 60	Отражена стоимость арендной платы
ДТ 19 КТ 60	Начислен налог на добавленную стоимость
ДТ 60 КТ 76	Обеспечение зачли как арендный взнос

Суть обеспечительного платежа

Обеспечительному платежу посвящены две статьи ГК РФ. Много или мало? Задаток тоже регулируется двумя статьями, однако ученые монографии пишут. Зависит степени детальности освещения вопроса.

По смыслу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж — это внесение одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы, за счет которой обеспечивается исполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

Норма прямо указывает на возможность обеспечить обязательство, которое возникнет в будущем.
В счет обеспечения могут вноситься не только денежные средства, но и акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Например, сумма обеспечительного платежа может быть зачтена в счет задолженности по оплате товара по договору поставки, включая начисленную неустойку.

ГК РФ предусматривает два случая, когда обеспечительный платеж подлежит возврату:

1. обстоятельства, предусмотренные договором, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступили;
2. прекращение обеспечиваемого обязательства.

Обеспечительный платеж не является мерой ответственности за нарушение. Сумма платежа служит для покрытия имущественных потерь и засчитывается в счет исполнения основного обязательства, а не сверх суммы задолженности или убытков.

За счет суммы обеспечительного платежа кредитор не получает удовлетворения сверх задолженности или убытков. Таким образом восстанавливается имущественное положение кредитора.

Если в итоге должник надлежащим образом исполняет обязательство, то сумма обеспечительного платежа ему возвращается.

Особенности применения обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж упоминается в гражданском праве как способ обеспечения исполнения денежного обязательства. Но его можно использовать и с другими целями:

1. В качестве закрытия договора. Стороны договариваются, что внесенными средствами будет оплачена последняя поставка товара, последний этап работы или последний месяц аренды. Это избавит от перевода средств от одного лица к другому и снимет вопрос о возврате.
2. В качестве способа платежа. Если во время действия договора у должника не окажется средств на внесение очередного платежа, он погашается за счет обеспечения. Договор при этом продолжает свое действие, а для выполнения условия об обеспечении обязательства должник позднее снова вносит средства.
3. В качестве оборотных средств кредитора. ГК РФ не содержит ограничений и запретов в отношении использования средств оборотного платежа, значит, кредитор может распоряжаться ими, пока действует основной договор.

Отличия обеспечительного платежа от других способов обеспечения исполнения

Обеспечительный платеж имеет ярко выраженные отличия от других способов обеспечения исполнения обязательств:

1. В отличие от неустойки обеспечительный платеж не может служить санкцией за некачественное исполнение договора, но может покрыть начисленные пени и штрафы.
2. Обеспечительный платеж может находиться только в руках кредитора, а залог остается у должника либо передается залогодержателю. При этом последний несет полную ответственность за сохранность предмета залога.
3. Задаток защищает интересы сразу 2 сторон, а при заключении основного договора внесенная сумма входит в общую сумму платежа. Обеспечительный платеж защищает интересы кредитора и при его неиспользовании возвращается должнику.
4. От аванса обеспечительный платеж отличается тем, что использование последнего зависит от событий, которые только могут возникнуть, в то время как аванс вносится по уже возникшему обязательству.
5. Гарантийное удержание происходит после фактического нарушения договора, обеспечительный же платеж вносится заранее.

Ошибка при расторжении срочного договора аренды

В договоре аренды прописаны сроки действия договора. Арендатор в связи с прекращением деятельности довел информацию о желании расторгнуть договор письмом, но ответа не последовало. В последствии арендатор отправил письмо о зачете обеспечительного платежа в качестве платежа за 1 месяц аренды (при том, что срок еще не вышел). Также для передачи имущества письмом был приглашен арендодатель, который не прибыл.

В этом случае арендодатель может востребовать арендную плату (с процентами за просрочку платежа) за весь срок, указанный в договоре, так как договор является срочным и двусторонним, поэтому в одностороннем порядке не может принимать решение ни одна из сторон. При том условии, что не было ответа на письма, необходимо уточнять о принятых решениях по отправленным запросам.

Правовая основа обеспечительного платежа

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Так, по договору аренды арендодатель может столкнуться с порчей своего имущества или неисполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери. Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности:

— неустойкой,

— залогом,

— удержанием вещи,

— поручительством,

— гарантией независимой стороны,

— задатком,

— обеспечительным (гарантийным) платежом.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении одной из сторон договора в пользу другой стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед второй стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж после окончания срока действия договора обычно возвращается. Хотя по договоренности сторон он может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем.

Обратите внимание: обеспечительный платеж не может рассматриваться как аванс, залог или задаток. Ведь он обеспечивает возможность арендодателя погасить в будущем свои потери, если они возникнут. Такой платеж скорее сродни страховым платежам. Но отличается от них тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение возвращается арендатору.

Что такое обеспечительные платежи по договору аренды, в какой форме они устанавливаются?

Применительно к арендному соглашению обеспечительный платеж заключается во внесении арендодателем и (или) арендатором в пользу контрагента денежной суммы, однородных вещей или ценных бумаг в целях обеспечения исполнения обязанностей (денежного характера либо возникших по предусмотренным ч. 2 ст. 1062 ГК основаниям):

• арендодателя — вносить плату за владение и пользование объектом соглашения;
• контрагентов — возместить убытки, причиненные вследствие несоблюдения условий сделки, или выплатить неустойку;
• собственника имущества — компенсировать стоимость произведенных неотделимых улучшений и т. д.

Поскольку Гражданским кодексом не установлено иное, платеж можно установить в форме:

• твердой денежной суммы;
• процента от суммы (например, ежемесячной арендной платы);
• величины ценных бумаг;
• количества, объема, массы или иной величины родовых вещей.

Удержание обеспечения

До включения в ГК норм о денежном или вещном обеспечении факт невозврата платежа иногда именовали удержанием, что порождало некую коллизию с нормами ст. 359–360 ГК, регулирующими одноименную гарантию исполнения сторонами своих обязанностей — удержание вещи. Позже ФАС Московского округа отметил, что критерием разграничения обеспечительного платежа (в судебном акте он именовался страховым депозитом) и удержания вещи является предмет. Удержанию подлежат исключительно вещи, а не денежные средства (постановление от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11).

С 2015 года граница между этими способами снова размылась, поскольку законодательно была закреплена норма, согласно которой обеспечение может быть выражено в предоставлении вещей (кроме индивидуально-определенных). Теперь, если в арендное соглашение включить указание на возможность удержания стороной вещи, предоставленной контрагенту в качестве обеспечения, может возникнуть спор касательно выбранного сторонами способа обеспечения исполнения обязанностей. Для недопущения возможных разногласий по этому поводу рекомендуется при согласовании условий сделки использовать верную терминологию, т. к. обеспечение не удерживается, а засчитывается в счет исполнения обязательств.

Включать в договор аренды все перечисленные условия, касающиеся платежа, в обеспечение исполнения обязанностей необязательно. С содержащим верно сформулированные условия об обеспечительном платеже в договоре аренды образцом вы можете ознакомиться на нашем сайте.

Скачать образец

Перенос с одного договора на другой:

Обеспечительный депозит находится у Арендодателя на протяжении всего Срока аренды. В случае если сначала был заключен Краткосрочный договор аренды, а потом заключается Долгосрочный договора, то нужно предусмотреть условие, что «после заключения Сторонами Долгосрочного договора аренды внесенный ранее Обеспечительный платеж засчитывается в счет обеспечительного платежа по заключаемому Долгосрочному договору аренды.».

Также можно прописать, если у вас серия Краткосрочных договоров (несколько договоров на короткий срок, заключаемые подряд, без регистрации), что:

«В случае заключения Сторонами нового краткосрочного договора аренды сумма Обеспечительного депозита засчитывается в качестве обеспечительного депозита по новому Краткосрочному договору аренды.».

Пример договора аренды помещения

Арендодатель и арендатор составляют акт сдачи-приемки помещения по формеобразца, прилагаемого к истинному контракту в качестве приложения 2. Гк рф, если предусмотренные в контракте действия не произошли, средства либо другие средства обеспечительного платежа должны быть возвращены внесшему их лицу. Представляется, что эти подходы сохраняют актуальность, так как нормами данный вопрос не урегулирован.

Приложение — правила пользования арендованным объектом в административном здании, расположенном по адресу списки договоров, примеры и конкретные договора, рассортированные по тематическим спискам. Передать объект во временное пользование арендатору по акту приема-передачи в течение одного дня после поступления на расчетный счет арендодателя суммы обеспечительного платежа и предоплаты за первый месяц аренды. Помещений в аренду прилагаются к настоящему договору в качестве его неотъемлемых частей. Образец договора аренды имущественного найма нежилого помещения (складского и технологического), заключаемый между юридическими лицами.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечительный взнос в случае такого досрочного расторжения настоящего договора Арендодатель-1 по своему усмотрению засчитывает в счет арендной платы и/или осуществляет его возврат Арендатору в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты досрочного прекращения настоящего договора, за вычетом сумм имеющейся задолженности Арендатора и возмещения сумм причиненного Арендодателям ущерба, если таковой был нанесен.

Наталия, Вы будете представлять интересы Ответчика в этом деле?) Понятно, что есть отступление от договора, но моя позиция — отступление на столько не существенное, что не влияет на возврат ОП. Всё остальное на усмотрение суда. Я изначально указал, что дело будет рассмотрено исходя из субъективного отношения судьи к этому делу.

Применение обеспечительного платежа

На практике обеспечительные платежи стали особенно востребованными при заключении предварительных договоров, договоров аренды, дистрибьюторских соглашений.

У обеспечительного платежа могут быть и другие опции, кроме обеспечительных. Например, внесение обеспечительного платежа можно использовать как условие для начала исполнения договора.

В п. 2 ст. 381.1 ГК РФ указано, что если обстоятельства, при наступлении которых можно воспользоваться обеспечительным платежом, не наступят в определенный срок либо обеспечиваемое обязательство прекратится, то сумма платежа подлежит возврату. Эта норма разрешает договориться об ином. Например, можно предусмотреть, что обеспечительный платеж засчитывается в качестве оплаты товаров за последние периоды (когда основной объем товаров передан либо объем работ или услуг выполнен и нет причин сомневаться в исполнении обязательств). Аналогично можно использовать платеж и в договорах аренды, когда сумма платежа будет погашать обязательства арендатора по внесению арендной платы за последний месяц. Это позволит не перегонять лишний раз деньги по счетам и поможет избежать споров о возврате суммы обеспечительного платежа, безосновательно удерживаемого после окончания договора.

Стороны вправе предусмотреть обязанность дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ). Эта норма позволяет использовать обеспечительный платеж не только как обеспечение, но и как стимулирующую к правомерному поведению меру. Зачастую к этой опции прибегают в долгосрочных договорах в целях стимулирования своевременной оплаты. Например, кредитор может установить лимит задолженности, при превышении которого увеличивается сумма обеспечительного платежа. Либо, наоборот, если должник своевременно вносит деньги, то кредитор может снизить сумму обеспечительного платежа

На практике весьма распространены ситуации, когда компании приобретают товар для перепродажи конечным потребителям либо более мелким продавцам. Разумеется, поставщик заинтересован в том, чтобы до потребителей его продукция доходила, сохранив свои потребительские свойства и внешний вид.

Обеспечительный платеж обеспечивает только денежные обязательства. Помимо денег предметом обеспечительного платежа могут быть вещи, определенные родовыми признаками. На первый взгляд такой «натуральный» обеспечительный платеж похож на залог товаров в обороте. В действительности это принципиально разные способы обеспечения исполнения обязательства. Представим, что компании пришли к соглашению, что в качестве обеспечительного платежа должник предоставляет кредитору 100 кг зерна. Чем эта конструкция будет отличаться от залога товара в обороте (тех же 100 кг зерна)? В случае залога у залогодателя обязательно должно остаться право распоряжаться этим товаром в пределах установленной в договоре общей стоимости залога. Данное право является для залога товаров в обороте конститутивным (сущностным и неотъемлемым) – без него институт залога теряет смысл. Именно возможность изменять состав и натуральную форму предмета залога позволяет выделить залог товаров в обороте как отдельный вид залога. Поэтому предмет такого залога остается во владении залогодателя и не передается залогодержателю (иначе распоряжаться им будет довольно затруднительно). Норму о том, что стороны могут определить место нахождения товаров в залоге (абз. 2 п. 1 ст. 357 ГК РФ), не стоит понимать, как предоставляющую право оставлять залог товаров в обороте во владении кредитора. Эта норма регулирует вопрос контроля, а не владения, и в ней речь идет о конкретном месте (определенные здания, помещения или земельные участки), где будет находиться товар и где его наличие вправе проверить залогодержатель.

С другой стороны, возможно ли договориться, что «натуральный» обеспечительный платеж остается во владении должника? Исходя из текста п. 1 ст. 381.1 ГК РФ стороны не могут договориться о том, что натуральный обеспечительный платеж остается во владении должника Более того, при допущении такой возможности обеспечительный платеж утратит свою ценность: оставление платежа во владении должника противоречит самой сути данного института, которая заключается в праве кредитора в любое время при нарушении должником своих обязательств получить удовлетворение из обеспечительного платежа.

Если стороны предусматривают обеспечительный платеж в договоре аренды, то пользователь должен перечислить собственнику имущества определенную сумму. Дальнейшие действия с денежными средствами будут зависеть от поведения сторон сделки. В частности, при надлежащем исполнении обязательства должником, собственник имущества осуществляет возврат обеспечительного платежа. Законодательство допускает разные варианты использования суммы. Так, собственник может произвести зачет обеспечения в счет арендной оплаты или иных платежей по договору, если пользователь не исполнил обязанностей по их перечислению. Полученная владельцем имущества сумма может также использоваться в качестве компенсации убытков, понесенных им по вине второй стороны. Если после всех вычетов остается какая-либо сумма, то она должна быть возвращена субъекту, пользовавшемуся имуществом.

Размер обеспечительного платежа

Размер обеспечительного платежа в минимальном размере не урегулирован законодательно, исходя из этого, стороны имеют право самостоятельно решать этот вопрос. Добавим, что ГК РФ позволяет участникам правоотношения в дальнейшем увеличить размер установленного договором обеспечительного платежа.

Такая ситуация может возникнуть, если размер платежа привязан к размеру обязательства. Например, в договоре аренды обеспечительный платеж приравнивается к арендной плате за месяц. Если ежемесячные платежи по аренде увеличатся, договором между сторонами может быть предусмотрено, что размер обеспечительного платежа также станет больше.

Используется обеспечительный платеж двумя способами (ГК РФ, ст. 381.1, п.2):

1. Зачет в счет исполнения обязательства, в обеспечение которого он был выдан.
2. Платеж должен быть возращен обратно в случае не наступления обстоятельств, в обеспечение которых он выдан, либо прекращения самого обязательства.

Как указать платеж в договоре?

Во время составления соглашения об аренде используется стандартная форма документа. Допускается двумя сторонами вносить в него свои поправки и пункты. Образец договора аренды можно изучить ниже.

Если применяется владельцем недвижимости обеспечительный платеж, то вносится информация в соглашение:

• размер данного платежа, причем обычно для этого используется тройной размер месячной платы за недвижимость;
• указывается срок, в течение которого арендатор должен передать в наличном виде или с помощью банковского перевода деньги арендодателю;
• прописывается, что за счет полученных средств владелец недвижимости может покрывать убытки, возникшие по вине арендодателя, причем дополнительно в договоре уделяется много внимания перечислению этих возможных убытков;
• приводится информация о том, что после расторжения договора осматривается объект владельцем, после чего принимается решение о возврате полученной суммы, если отсутствуют нарушения целостности недвижимости;
• перечисляются случаи, когда арендодатель может воспользоваться этим средствами;
• приводится возможность для пополнения или уменьшения этой суммы при разных обстоятельствах;
• указывается срок возврата средств при расторжении контракта.

За счет такого платежа обеспечивается защита имущества, принадлежащего арендодателю. Сами арендаторы негативно относятся к обеспечительному платежу в договоре аренды, так как они замораживают за счет него значительную денежную сумму, которой не смогут воспользоваться в течение длительного срока.

Нередко вовсе возникают проблемы с возвратом платежа, так как арендодатель выдумывает разные проблемы и нарушения договора, за счет которых оставляет себе средства. В этом случае возникающие разногласия придется решать через суд.

Похожие записи:

• Как молодой семье получить социальную выплату на жилье?
• Как изменят права в 2023 году и что важно знать уже сейчас
• Одн По Электроэнергии В Кемеровской Области