Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли пользоваться чердаком и подвалом в своих целях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Независимая юридическая консультация от риэлторов и жилищных юристов по вопросам сопровождения и самостоятельного бесплатного оформления сделок с недвижимостью. Множество подфорумов по самым актуальным аспектам купли-продажи всех типов недвижимости.
Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?
В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.
Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.
Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.
Можно ли использовать чердак?
Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.
Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.
Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.
Правда что нельзя продавать подвальные помещения в многоэтажных жилых домах?
Константин Че писал(а): 1. Реально ли такое? 2. Если все-таки зарегистрировать в УФРС Договор купли-продажи объекта новому покупателю будет ли он защищен законом о добросовестном приобретателе, или его могут впоследствии лишить или ограничить в правах на объект?
Технические помещения — помещения в здании для размещения технического и вспомогательного оборудования: тепловых узлов, бойлерных, электрощитовых, венткамер, коммутаторов, радиоузлов, машинных отделений лифтов, холодильных установок и др.
Есть строительные материалы, без которых не обходится ни одна стройка. К таким материалам по праву можно отнести незаменимый пенопласт, или пенополистирол.
Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме
На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .
В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.
Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.
Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.
Как перевести помещение в новый статус
В существующих многоквартирных домах, в которых проектом не предусматривались нежилые помещения на первых и цокольных этажах, зачастую встает вопрос о необходимости перевода жилого помещения в нежилое в целях коммерческого использования.
— Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое таковы: получение согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, согласие владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир и оборудование помещения отдельным входом.
Закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет. Важно заметить, что размещение нежилых помещений не допустимо, если под ним уже имеются жилые помещения — разъяснила эксперт Кадастровой палаты по Нижегородской области Наталья Башева.
Законодательством установлен ряд ограничений, при котором перевод жилого помещения в нежилое недопустим. В частности, если такое помещение расположено в наемном доме социального использования, либо в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Таким образом, вопрос изменения назначения помещения в многоквартирном доме законодательно регламентирован и учитывает мнения жильцов многоквартирного дома, от которых будет зависеть: быть рядом с ними помещению с коммерческим использованием или нет.
Какие проекты и работы нужны для перевода технического этажа в обычный этаж
Для перевода технического этажа в обычный необходимо заказать проект реконструкции. Перепланировка в данном случае не подойдет, так как будут изменены основные параметры здания (прежде всего, этажность). В перечень работ при реконструкции могут входить:
- демонтаж, замена, восстановление, установка или усиление несущих конструкций (стен, перекрытий, балок и т.д.);
- организация выхода из технического этажа к местам общего пользования (лестницам, коридорам, лифтам и т.д.);
- обустройство дверных и оконных проемов, внутренних стен и перегородок, иных элементов планировки;
- разработка мер пожарной безопасности, надлежащей системы вентиляции и кондиционирования воздуха;
- изменение схемы прокладки инженерных коммуникаций и оборудования;
- работ по шумо-, звуко- и теплоизоляции, так как для жилых и нежилых помещений они намного строже, чем для технических этажей.
Это далеко не полный перечень работ, которые могут потребоваться по проекту реконструкции. Выбор решений и видов работ зависит от типа здания, характеристик технического этажа, иных обстоятельств. Все эти моменты учтут проектировщики ]Смарт Вэй[/anchor], если вы закажете перевод технического этажа в обычный у нас.
Что это такое, чем отличается от жилого?
Зачастую такие объекты недвижимости используются в домах c большим количеством квартир в качестве помещения под коммерцию компаниями или частными предпринимателями. Но, в целом, это такая же часть здания, как и остальные. Это значит, что у них должны быть законные владельцы со всей необходимой документацией.
На владельцев таких строений распространяются обязанности и требования, которые соответствуют тем, что используются ко всем собственникам квартир дома. А это означает, что и оплата за коммунальные услуги для них проводится на общих основаниях. Если их нет, то оплата устанавливается по средним расценкам или происходит согласно показаниям счетчика.
Владельцы таких помещений должны перечислять средства на нужды дома. Они практически участвуют в жизни дома вместе с остальными жильцами. Это может быть ремонт или замена различных систем.
Иногда некоторые помещения, которые входят в состав общего имущества: подвалы или встроенные цокольные помещения, кладовые переходят в разряд нежилых. Тут нужно опустить момент о законности такого изменения помещений и дальнейшую их покупку заинтересованными лицами.
Важно! Если говорить о помещениях в подвале или цоколе, которые уже оформлены согласно юридическим и законодательным нормам как нежилые, то расчет по ним будет проводиться согласно законодательству.
Когда помещения не числятся нежилыми, то они относятся к таким, что входят в состав всего домового имущества, и плата за услуги обслуживающих компаний, которые предоставляются в этих помещениях, будут делиться на всех проживающих в МКД.
Подробнее о том, чем жилые помещения отличаются от нежилых, читайте здесь.
Нормативное регулирование нежилых помещений
Описание фондов недвижимости содержат следующие нормальные акты:
- Жилищный кодекс РФ. в документе отсутствует прямое указание на статус такого типа объектов как коммерческих. Однако в акте содержится определение жилых помещений, под которыми понимаются квартиры, дома и иные изолированные единицы, пригодные для постоянного или временного проживания. Соответственно, «нежилыми» считаются объекты, в которых невозможно осуществить регистрацию граждан по месту жительства. Точное определение в законе для таких объектов инфраструктуры отсутствует.
- ФЗ №122 «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней». В указанном законе представлены точные характеристики нежилых объектов — это помещение в составе зданий и сооружений, с отдельным входом, соответствующее санитарно-техническим нормам, имеющая регистрацию в государственном реестре в составе нежилого фонда.
- Уголовный кодекс РФ. Дает понятие нежилого помещения как строения или сооружения, находящегося в любой форме собственности — частной, муниципальной или государственной, назначением которого служит временное размещение людей, хранение материальных ценностей для служебных или производственных целей.
Помимо помещений выделяются также нежилые здания. Они представляют собой объекты недвижимости, которые служат для размещения производственных цехов, крупных компаний с несколькими отделами. Их характерной чертой является запрет на прописку и проживание людей как на временной, так и постоянной основе.
Перевод из жилого в нежилое
Чтобы осуществить перевод жилого помещения в статус нежилого объекта недвижимости, следует провести ряд обязательных процедур.
Необходимо собрать комплект документации:
- экспликацию и поэтажный план здания;
- основания для владения – выписка из Росреестра о праве собственности;
- подготовка технического плана с прохождением коммуникаций, за ними обращаются в БТИ;
- оформление разрешений на эксплуатацию от Пожарной организации и СЭС;
- согласие собственников рядом расположенных квартир, оно запрашивается на общем собрании;
- технические документы на занимаемую площадь, выписка из домой книги об отсутствии зарегистрированных в нем жильцов;
- заказ проекта на перепланировку или реконструкцию.
После готовности пакета с документами обращаются в Департамент жилищной политики местного органа самоуправления для получения разрешения на перевод.
Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме
На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями.
В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном доме нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.
Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.
Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.
Особенности процедуры
Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:
- Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
- Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
- Техпаспорт и план помещения.
- Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
- Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.
Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.
Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме
- Выполнять очистку предметов на общественной территории допускается только в местах, обозначенных управляющей компанией.
- Нельзя хранить вещества или материалы, загрязняющие атмосферу, как внутри принадлежащего собственнику нежилого помещения, так и на общей территории.
- Не допускается сливание любых жидкостей в мусоропровод.
Данным способом можно утилизировать только сухие отходы.
- Запрещается размещать масштабные предметы в местах общего пользования, включая запасные выходы.
- На общественной территории полностью запрещено курение.
- Не используйте общественную территорию для своих нужд.
Нельзя устанавливать кладовки, другие конструкции, а также использовать их в подвале, в технических помещениях.
- Не следует проводить очистку, техническое обслуживание машины, других конструкций на придомовой территории.
Если есть возможность официально доказать, что конкретные нарушения представляют угрозу для жизни или здоровья, сохранности имущества граждан, могут принести вред окружающей среде, на устранение нарушения отводится не более 3 дней.
Законодательные требования
Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.
Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.
Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.
Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.
Функциональное назначение жилых и нежилых помещений
Конечно, главное предназначение жилых помещений — обеспечение условий для проживания в них людей. Важно также, чтобы в процесс пользования своим жильем собственник не затрагивал интересы и права остальных лиц, которые живут в том же здании.
От всех домовладельцев требуется соблюдение правил и техники пожарной безопасности, правил СанПина, экологических нормативов и прочих требований, предусмотренных законом.
Владельцы помещений, проживая там, могут вести деятельность как ИП, если это не вызывает неудобств у остальных жителей и не нарушает имеющиеся у них права. А вот открывать производства промышленного масштаба в помещении, имеющем статус жилого, недопустимо. Нежилые пространства могут иметь разное назначение. К примеру, общественное.
Подобные помещения — это больницы и современные поликлиники, станции скорой помощи, образовательные школы, торговые точки, заведения общепита, офисы.
Нежилое помещение подходит для размещения производства. Нередко такие пространства применяются в промышленной и металлургической сферах, электроэнергетике.
Определение назначения тех или иных помещений происходит еще при их возведении и отражается в прикрепленной к проекту документации. Собственники могут по собственному усмотрению менять назначение недвижимого имущества.
Исследования компании Смарт Вэй
- Вспомогательные помещения выделяются отдельно только для нежилых зданий. В МКД они входят в состав общедомового имущества.
- 3 документа, которые предусматривают образование вспомогательных помещений – технический план, технический паспорт, проект.
- Высота вспомогательных помещений, размещаемых в производственных зданиях — не менее 2,4 м.
- Для определения вида основного использования здания площадь вспомогательных помещений обычно непревышает 80%.
- Приказ МЭР № 953 – основной нормативный акт, предусматривающий описание вспомогательных помещений при разделе здания.
- Кадастровый учет раздела с образованием вспомогательных помещений занимает 5 рабочих дней.
- Вспомогательные помещения отражаются на поэтажных планах для каждого этажа здания.