Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести СНТ в ИЖС: процедура, список документов, ошибки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Необходимые документы при переводе СНТ в ИЖС
Согласно ст.2 Федерального закона № 172-ФЗ для перевода земельного участка из состава одной категории земель в другую должны быть предоставлены следующие документы:
- ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или земельного участка из состава одной категории земель в другую (подробно о ходатайстве дано разъяснение в разделе «Процедура перевода СНТ в ИЖС» данной статьи);
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
- выписка их Единого государственного реестра недвижимости;
- заключение государственной экологической экспертизы в случае необходимости;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава одной категории земель в состав другой категории земель.
Чем ИЖС отличается от СНТ
Понятия ИЖС и СНТ отличаются по целому ряду факторов. Предлагаем рассмотреть их в представленной ниже таблице.
|
Критерий сравнения |
ИЖС |
СНТ |
|
Категория постройки |
Жилой дом |
Дачный дом, хозпостройка |
|
Адрес |
Полноценный адрес |
Название садового товарищества и номер участка |
|
Возможность регистрации |
Существует |
Исключена |
|
Наличие инфраструктуры |
Обязательно |
Не обязательно |
|
Подключение электроснабжения |
Обязательно |
Осуществляется по возможности |
|
Стоимость |
Высокая |
Доступная |
Участок под ИЖС подлежит застройке капитальным зданием с прочным фундаментом. Его возведение должно осуществляться по предварительному согласованию с уполномоченными организациями. Процедура регистрации дома длительная, по ее окончании собственнику выдается на руки правоустанавливающая документация.
Участок СНТ выделяется в пределах конкретного садоводства. Цель его использования – ведение хозяйственной деятельности (посадка растений, выращивание птицы, скота, пчеловодство). На территории участка возможно строительство сараев, небольших загонов и дачного домика. Их возведение не требует получения разрешительной документации, достаточно лишь одного желания собственника.
После перевода участка, собственнику придется столкнуться с повышение суммы земельного налога. В случае постройки дома и его введения в эксплуатацию, будет применен имущественный налог. Увеличение налоговых выплат является единственным недостатком перевода участка в ИЖС. При этом, не стоит забывать о том, что СНТ стоит значительно дешевле ИЖС, а это говорит о получении собственником значительной экономии денег.
Как уже было сказано ранее, такого ВРИ, как земельный участок СНТ на законодательном уровне не предусмотрено. Под такими наделами понимают садоводческие и огороднические наделы. Но, для лучшего понимания ситуации будем отталкиваться от простонародных выражений.
Перевести землю СНТ в ИЖС можно, но только при соблюдении нескольких требований, предъявляемых к такому наделу:
-
Участок состоит на кадастровом учете.
-
Границы объекта определены и зарегистрированы в Росреестре.
-
Соблюдается максимально и минимальные показатели, касающиеся площади надела, установленные в регионе.
-
Все собственники земельного участка согласны на перевод.
Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.
В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Сроки и стоимость переоформления
Как в вышеупомянутом материале сказано, срок обработки заявления о переоформлении участка земельного не может быть более 2-х месяцев. Если решение принято отрицательно, то заявитель получит ответ в течение месяца. Цена за перевод земли из одной категории в иную может зависеть от нескольких факторов, а именно:
- наличие межевания. С 1 января 2018 года оно обязательно и стоит от 15 до 75 тыс. рублей. Все зависит от удаленности территории от города, сложности участка, и конечно от стоимости работ самого кадастрового сотрудника (инженера).
- дополнительные экспертизы и документы;
- изменение данных определенного участка в Госреестре.
Если рассматривать ИЖС как кусок земли, то выделить какие-либо его особенности, по сравнению с другими категориями участков, практически невозможно.
ИЖС это та же земля, но только с развитой или планируемой к возведению инфраструктурой, под которой подразумевается:
- дороги,
- водопровод,
- линии электропередач и др.
Безусловно, на других участках также возможно подвести водопровод или электричество к постройке, однако, в отличие от случая с ИЖС, все расходы на возведение необходимых мощностей ложатся на плечи собственника. Т.е. водонапорные станции и электросети должен будет стоить собственник участка, в случае, если участок далеко удален от данных объектов. Для ИЖС благоустройство территории является частью договора собственника с администрацией, и входит в ее обязанности. Владелец платит лишь необходимые пошлины для приобщения своего участка к общей инфраструктуре.
- Также особенностью ИЖС можно назвать отсутствие обязанности платить взносы, которые предусмотрены для иных категорий участков.
Пошаговая инструкция — как перевести землю из садоводства в ИЖС
Прежде чем приступить к процедуре, необходимо ознакомиться с основными ее этапами и особенностями.
Она регламентируется ФЗ № 172 от 21.12.2004 г и включает следующую последовательность действий:
| Подготовка документов | Соберите наиболее полный пакет документов еще до подачи ходатайства. В противном случае у вас не примут документы на рассмотрение. |
| Подача ходатайства | Оно подается вместе со всеми необходимыми документами лично собственником или его законным представителем. |
| Рассмотрение | Готовьтесь к ожиданию не менее 2,5 месяцев. Но в случае положительного ответа у вас появится возможность официальной смены категории участка. |
Перевод ЗУ из одной группы в другую
Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.
Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:
- близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
- развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
- другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.
Можно ли перевести СНТ в ИЖС?
Садоводческие участки достаточно дешевые, однако не все они одинаково пригодны для жизни. Потому, остановив свой выбор именно на таком участке, многие граждане начинают задумываться – каким образом перевести такую землю в ИЖС. На деле такой процесс оказывается проблематичным.
Прежде чем рассматривать перспективу перевода одной земли в другую, следует разграничить понятия СНТ и ИЖС, а также их недостатки и преимущества. Садовые товарищества, как правило, располагаются на земле, предназначенной под сельское хозяйство.
Они могут иметь несколько подкатегорий:
- сельскохозяйственного значения;
- земли для поселений;
- земли под промышленность;
- земли под заповедники;
- земли для запаса и прочее.
Различие такой земли в кадастровой плате за участок, так как СНТ находится в местности с менее развитой инфраструктурой.
СНТ обладает таким преимуществами, как низкая стоимость, нет надобности создавать проект и проверять его в разных инстанциях.
Такие земли располагаются в живописных местах, как правило, на берегу рек или водоемов, и на них довольно низкая налоговая ставка.
Как перевести землю из СНТ в ИЖС
Чтобы установить различие в правовом статусе участков СНТ и земель ИЖС, следует соотнести правовой режим участков категорий земель, к которым относятся такие участки.
Земельные участки на территории России имеют определенным назначением.
Земли населенных пунктов предназначены для следующих целей:
- Строительство объектов жилой недвижимости.
- Размещение сетей инженерных коммуникаций.
- Транспортное сообщения.
- Развитие инфраструктуры местности.
- Размещение сельхоз. зон.
- Иных целей.
Участки, находящиеся в границах поселения могут использоваться:
| Для ИЖС | т.е. для сооружения индивидуальных домов, в которых можно проживать круглый год и оформить постоянную регистрацию (прописку) |
| Для ЛПХ | ведение хозяйства для личных целей (выращивания овощей и фруктов, разведение птицы и скота и т.д.) |
| Для постройки садовых домиков | прочих хозяйственных построек, которые не приспособлены для постоянного проживания |
Строительство на участках ИЖС осуществляется при соблюдении уведомительного порядка — подачи в органы местного самоуправления уведомления о предполагаемом строительстве, при этом объекты должны соответствовать ГПЗУ.
Порядок и последствия выхода из СНТ
Начнем с того, что участки под личное подсобное хозяйство могут располагаться в черте городских поселений и вне этой черты.
Вне черты поселения участок считается полевым – на нем не разрешено возводить какие-либо строения, соответственно, без смены категории назначения земли перевести такой земельный надел в ИЖС легально нет возможности.
Под ИЖС можно переводить лишь те участки, которые находятся в черте поселений и называются приусадебными.
Данная процедура регулируется все тем же ФЗ №172 от 21.12.2004, а так же подчиняется Земельному и Градостроительному Кодексам Российской Федерации.
Статус участков ЛПХ определяется ФЗ от 7.07.2003 № 112. Порядок внесения записи в ЕГРН об изменении категории и целевого использования земельного участка обозначен в ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.
Еще одна категория требований, которые нужно учитывать при строительстве – действующие правила товарищества.
Собственники участков СНТ имеют законное право обратиться с ходатайством о присвоении земельному наделу ВРИ «ИЖС» в местную администрацию.
В случае, когда права на земельный надел не оформлены, рекомендуется сделать это до начала процедуры смены ВРИ.
Органы Росреестра затребуют с заявителя следующие документы:
- Распорядительный акт администрации о выделении земли участникам товарищества.
- Садовая книжка.
- Описание границ участка.
- Отчет о проведении общего собрания членов товарищества о распределении участков.
- Выписка из кадастрового плана на весь земельный массив, принадлежащий СНТ (с выделением на плане границ, принадлежащего вам участка).
- Документ правления СНТ, подтверждающий факт выделения вам земельного надела.
Обмер участка и постановка его на кадастровый учет – этапы, обеспечивающие оформление земли в собственность.
Целесообразность перевода земли из садоводства
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.
Еще одна категория требований, которые нужно учитывать при строительстве – действующие правила товарищества.
Типовые ситуации необходимости перевести участок из СНТ в «ИЖС»:
- Для строительства дома в целях экономии денежных средств приобретен участок в СНТ. Дом отстроен, а коммуникации к нему предлагается подвести за собственный счет.
- Необходимо продать построенный дом или оформить залог по займу. Более привлекательным вариантом является объект недвижимости, возведенный на участке под индивидуальное жилищное строительство.
- Отстроенный дачный коттедж по уровню комфорта намного превосходит жилищные условия имеющейся у семьи квартиры. Миграционная служба отказывает в регистрации по месту жительства в предпочтительном варианте жилья.
- Необходимо использовать средства «материнского капитала».
Уполномоченным органом на осуществление перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории является правительство субъекта федерации. Ходатайство о переводе надела с одновременной сменой ВРИ участка подается:
- В администрацию поселения, на территории которого расположено СНТ.
- В администрацию района, при расположении СНТ на межселенной территории.
При обоснованном желании перевода земучастка в категорию «Земли поселений», ходатайство и прилагаемая документация направляется администрацией, принявшей документы в субъект Федерации.
Перечень документов, подтверждающих заявленное ходатайство:
- Паспорт заявителя.
- Выписка из ЕГРН.
- Подтверждение права пользования наделом.
Согласно ст.2 Федерального закона № 172-ФЗ для перевода земельного участка из состава одной категории земель в другую должны быть предоставлены следующие документы:
- ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или земельного участка из состава одной категории земель в другую (подробно о ходатайстве дано разъяснение в разделе «Процедура перевода СНТ в ИЖС» данной статьи);
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
- выписка их Единого государственного реестра недвижимости;
- заключение государственной экологической экспертизы в случае необходимости;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава одной категории земель в состав другой категории земель.
В случае, если заявитель не предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости и заключение государственной экологической экспертизы – органы исполнительной власти или местного самоуправления имеют право запросить данные документы самостоятельно.