Закладная на квартиру по ипотеке: правила оформления и процедура возврата

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру по ипотеке: правила оформления и процедура возврата». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.

Закладная представляет собой вид ценной бумаги, которая подтверждает, что приобретенная в ипотеку недвижимость передается в залог в обмен на кредитные средства. Для банка она является своеобразной гарантией того, что заемщик не станет отказываться от своих платежных обязательств: если по платежам будут допускаться просрочки, банк сможет продать заложенную квартиру и вернуть деньги. Таким образом, в оформлении данного документа заинтересованы в первую очередь именно кредитные организации.

По закону оформлять закладную при покупке жилья в ипотеку необязательно, однако большинство банков настаивают на регистрации документа, чтобы снизить риски и облегчить процесс взыскания долга, если клиент откажется платить.

Так, имея в своем распоряжении закладную, кредитная организация избавлена от необходимости собирать целый пакет различных документов, подтверждающих ее требования, — банку достаточно будет предъявить закладную. По словам экспертов, без закладной выдают ипотеку в основном только крупные банки, например СберБанк.

Чтo дeлaть пocлe пoгaшeния ипoтeки

Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.

Чтoбы cнять oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть:

❗ Пoлнocтью выплaчивaeтe кpeдит и бepeтe cпpaвкy o пoлнoм пoгaшeнии oбязaтeльcтв.

❗ Пoдaeтe зaявлeниe o выдaчe зaклaднoй, зaбиpaeтe ee в тeчeниe мecяцa или дpyгoгo cpoкa, yкaзaннoгo в дoгoвope.

❗ Идeтe в Pocpeecтp или MФЦ и пoдaeтe зaклaднyю, cпpaвкy из бaнкa, зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния.

❗ Пoлyчaeтe выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти бeз oбpeмeнeния и aннyлиpoвaннyю зaклaднyю — ee лyчшe coxpaнить.

Чтo бaнк cмoжeт cдeлaть c зaклaднoй

Чacтичнo пpoдaть. B этoм cлyчae бaнк пpoдaeт дpyгoй opгaнизaции oпpeдeлeннyю чacть зaлoгa, и пepeнaпpaвляeт плaтeжи пo ипoтeкe eй в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни.

Пepeycтyпить пpaвa. Этa cдeлкa cчитaeтcя cдeлкoй кyпли-пpoдaжи. Фaктичecки бaнк пpoдaeт зaклaднyю, a вмecтe c нeй — и ипoтeчный кpeдит. Нoвый влaдeлeц нe мoжeт мeнять ycлoвия paнee зaключeннoгo дoгoвopa, пoэтoмy для вac ничeгo нe пoмeняeтcя.

Oбмeнять. Бaнк тaкжe фaктичecки пpoдaeт зaклaднyю, нo пoлyчaeт в oбмeн нa нee дpyгyю. B этoм cлyчae вы тoжe пpocтo внocитe eжeмecячныe плaтeжи cвoeмy бaнкy или зaлoгoдepжaтeлю нaпpямyю, ecли oн — MФO, физичecкoe, юpидичecкoe лицo или кpeдитный кooпepaтив. Ecли кpeдитop — нe бaнк, oн мoжeт cмeнить pacчeтный cчeт, и тoгдa пpидeтcя плaтить кpeдит чepeз дpyгoй бaнк.

Bыпycтить эмиccиoнныe бyмaги. Этo — cвoeoбpaзнoe paздeлeниe зaклaднoй нa нecкoлькo чacтeй, кoтopыe бaнк пpoдaeт юpидичecким лицaм. B этoм cлyчae ycлoвия дoгoвopa тaкжe нe мeняютcя — вы пpoдoлжaeтe выплaчивaть ипoтeкy, нo eжeмecячный плaтeж бyдeт дeлитьcя нa чacти и yxoдить нecкoльким пoлyчaтeлям.

Любaя cдeлкa c зaклaднoй и измeнeния, внeceнныe в нee впocлeдcтвии cдeлки, дoлжны быть зapeгиcтpиpoвaны в Pocpeecтpe. Нoвыe влaдeльцы зaклaдныx или иx чacтeй нe мoгyт мeнять ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa — любыe дoпoлнeния внocятcя тoлькo двycтopoнним coглaшeниeм, c coглacия плaтeльщикa. A вoт пocлe пoгaшeния зaклaднoй мoгyт вoзникнyть cлoжнocти c ee пoиcкoм. Нo вы вceгдa мoжeтe пoлyчить дyбликaт, чтoбы cнять oбpeмeнeниe.

Кратко: что такое закладная по ипотеке?

• Закладная — документ, который подтверждает факт ипотечного залога. Оформлять ее необязательно, но если банк поставил такое условие, заемщик отказаться не может.

• Банку нужна закладная не только как гарант возврата ипотеки, но и для привлечения финансов. Для заемщика это лишь дополнительное обременение.

• Бумажная закладная хранится в банке или в хранилище ценных бумаг — депозитарии. Электронная — только в депозитарии.

• После погашения ипотеки бумажную закладную банк обязан выдать кредитополучателю, а электронную сразу направить в Росреестр для снятия обременения с недвижимости. На обеих закладных ставят отметку о погашении кредита.

Оформление застройщиком

Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.

После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:

• застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;

• от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

Как оформляется закладная?

Закладная — это серьезный официальный документ. При ее оформлении придерживаются определенных правил. Составляется закладная сотрудником кредитной организации. В некоторых случаях может потребоваться участие нотариуса. В документе в обязательном порядке отражаются: условия ипотечного кредита, реквизиты сторон, их обязанности и права, сведения о владельцах закладной. Также указываются параметры залога, позволяющие провести идентификацию залогового имущества: инвентарный или кадастровый номер, адрес объекта, площадь недвижимого имущества. После того, как документ будет составлен, необходимо его подписание всеми участникам данной сделки. Далее закладная проходит регистрацию в государственных органах согласно закону. Таким образом, документ становится юридически значимым.

Как проходит регистрация закладной на квартиру?

Только лишь подписать соглашение о предоставлении залога недостаточно, необходима регистрация закладной на квартиру – процедура проводится совместно с вступлением в права собственности. Заемщику необходимо следовать инструкции:

1. Оплатите госпошлину в Росреестр за регистрационные действия – 2 000 руб. для частных лиц. Если жилье уже находится в собственности, платить ничего не нужно – процедура оформления залога абсолютно бесплатна.
2. Обратитесь в Росреестр с паспортом, договором покупки, актом приема-передачи, квитанцией об оплате (перечень запрашиваемых документов отличается в зависимости от конкретных обстоятельств).
3. Возьмите расписку о получении бумаг (второй экземпляр направят в банк).
4. Ожидайте ответа – регистрация займет от 1 до 5 рабочих дней. Если оформляется через МФЦ закладная на квартиру, срок увеличивается.
5. Получите выписку ЕГРН – в ней будет отражено обременение. В банк на хранение Росреестр направит оригинал.

Электронная закладная формируется без визита в Росреестр – нужно подать дистанционную заявку, используя электронную подпись (ЭЦП): данные придется вносить в цифровой бланк вместе с сотрудником кредитного учреждения. Если оформляется электронная закладная на квартиру, как получить ЭЦП? Физическим лицам нужно обратиться в специальный центр – список аккредитованных учреждений представлен на сайте Минцифры. Также электронную подпись россияне могут получить через МФЦ.

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

• Увеличение срока строительства.

Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:

• Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.

Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.

• Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
• Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.

Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.

• Замена информации, указанной в проектной декларации.

Как проходит регистрация: 7 шагов

Законодательство регламентирует и порядок оформления государственной регистрации ипотечной сделки. Он предполагает 7 последовательных шагов для лица, оформляющего свои права собственности на недвижимость:

1. Узнать в какой именно регистрирующий орган нужно обращаться. Это можно сделать в банке-кредиторе или на сайте Росреестра;
2. Собрать необходимые для регистрации ипотеки документы. Следует учитывать, что у некоторых документов ограниченный срок действия, поэтому их нужно получать непосредственно перед подачей в регистрирующий орган. Помочь собрать все документы, которые нужны, поможет консультант в регистрационной палате. Он не только даст перечень нужных в конкретной ситуации бумаг, но и укажет срок действия каждой из них;
3. Оплатить госпошлину. Без подтверждения оплаты пошлины регистрирующий орган не приступит к процедуре оформления прав собственности на недвижимость;
4. Записаться в регпалату на подачу документов. Сделать это можно на сайте Госуслуг или непосредственно в регистрирующем органе;
5. В назначенное время приехать в регпалату и подать документы на регистрацию ипотечного договора. Сотрудник, который принимает документы, сразу назовет дату завершения регистрации;
6. Затем поданные документы подвергаются проверке, чтобы выявить их подлинность и факторы, делающие регистрацию права собственности невозможной. Если таковые будут выявлены, то у лица, оформляющего право собственности, будут затребованы дополнительные документы, которые он обязан предоставить в кратчайшие сроки;
7. Если никаких препятствий выявлено не будет, то в указанный срок человек уведомляется о завершении регистрации права собственности на жилье. При необходимости он может получить выписку из единого госреестра, подтверждающую это право.

Есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать.

В случае, если приобретается квартира в новостройке по ипотеке в еще недостроенном доме, то осуществляется регистрация ДДУ в Росреестре, а право собственности возможно будет оформить только после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно в таких ситуациях документы в Росреестр подает сам застройщик, но это может существенно затянуть процесс регистрации. Поэтому собственник имеет право собрать документы и самостоятельно запустить процесс регистрации ипотеки.

Итоги оказания услуги: регистрация покупки, приостановка или отказ

В результате проведения купли-продажи в МФЦ совершится переход права собственности на указанный объект, что отразится в новой выписке ЕГРН.

После проверки предоставленных данных Росреестр приостанавливает государственную регистрацию, если узнает, что:

• заявитель, называющий себя владельцем имущества, не имеет права распоряжаться этой недвижимостью (например, не может продать квартиру, поскольку является собственником только доли);
• на объекте стоит обременение (например, ипотека), но нет согласие залогодержателя (кредитора) на сделку;
• купля-продажа земельного участка в МФЦ сегодня невозможна, поскольку он преобразован из наделов разных категорий (требуется переоформление в землю с одинаковым назначением);
• необходимые для регистрации документы не предоставлены или оформлены ненадлежащим образом (к примеру, заверены неуполномоченным лицом);
• предыдущее основание права признано недействительным в судебном порядке и т.д.

Полный перечень оснований для приостановки сделки описан 26 статьей 218-ФЗ. Росреестр приостанавливает оформление на срок не более трех месяцев. Предполагается, что за это время стороны устранят причины, препятствующие проведению купли-продажи. Если заявители не согласны с выводами организации, они вправе обратиться в суд. В случае успешного судебного разбирательства государством закреплены сокращенные сроки оформления в 5 суток, что для Регпалаты, что для МФЦ.

Главным минусом многофункциональных центров в операциях по регистрации сделок с недвижимостью следует назвать незнание сотрудниками тонкостей проведения отдельных сложных видов сделок. Например, если продавец не принес всех нужных справок, наличие которых подразумевает правомерное оформление договора и перехода прав собственности, сотрудники центра примут бумаги, но Росреестр приостановит сделку. Это затянет сроки проведения операции и станет причиной расторжения договоренностей. Поэтому сложные сделки купли-продажи квартиры (земли, дома, гаража) лучше заранее обсуждать и планировать с частным юристом или риелтором, а только потом идти регистрировать в МФЦ.

До тех пор, пока заемщик не погасит свой долг по ипотеке, закладная хранится у владельца – то есть, у банка, выдавшего кредит, или у другой организации, которой банк эту закладную успел продать. Право обладания закладной аннулируется, как только заемщик расплачивается по кредиту. После этого банк обязан вернуть владельцу квартиры закладную, предварительно отметив на ней полное погашение обязательств по ипотеке. Сразу стоит проверить, чтобы на документе стояли печать банка и подпись доверенного лица.

Но просто забрать закладную из отделения банка недостаточно для полного избавления от обязательств по ипотеке. Затем полученную и подписанную закладную нужно отнести в исполнительный орган, где осуществляется регистрация прав на недвижимость. Там бывшему заемщику должны убрать из базы записи о наличии кредита. Только тогда можно считать право банка на закладную полностью аннулированным.

Переуступка ипотеки: зачем это нужно?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

• После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
• Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
• Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
• Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Когда оформляется закладная при ипотеке дду

Оценка квартиры осуществляется путем:

• оценки технического состояния квартиры (экспертом проводятся фото и видеосъемка);
• оценка технический условий квартиры (на основании документации — технического паспорта квартиры).

По результатам проведения оценки готовится отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости (квартиры). Государственная регистрация владельца закладной Законный владелец закладной наделяется правом потребовать от органа, осуществляющего регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя (п. 1 ст. 16 Закона). Это право предоставляется как физическим, так и юридическим лицам. Запись о регистрации законного владельца закладной вносится в течение одного дня с момента обращения залогодержателя с подобным заявлением.

• подписание акта приема-передачи новой квартиры;
• экспертная оценка стоимости и ликвидности;
• получение техпаспорт в БТИ;
• составление закладной с банком на готовую квартиру;
• регистрация закладной в Росреестре;
• получение дольщиком от застройщика документа о праве собственности, в котором будет указано, что квартира находится под обременением.

Тем, кто планирует покупать по договору долевого участия квартиру в ипотеку, предстоит кропотливая и непростая работа.

• право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой без предоставления иных доказательств существования этих обязательств;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой (ст. 13 Закона).

Обязательными сторонами по закладной выступают должник по обязательству и залогодатель. Данное обязательство не может быть составлено в случаях, когда не определена и не может быть определена в надлежащий момент конкретная сумма долга по обязательству (п. 4 ст. 13 Закона). Закладная должна быть составлена залогодателем, а если он не является должником по обязательству, а выступает третьим лицом, то в составлении документа должен принимать участие и сам должник (п.

• являться единственным собственником квартиры (например, в случае наследования на основании завещания);
• сособственником квартиры (в случае оформления общей долевой собственности на недвижимость);
• иметь право пользования квартирой.

Пример Семья К. имеет двоих несовершеннолетних детей. В виду необходимости расширения жилплощади супруги решили оформить в одном из банков договор ипотечного кредитования. Обязательным условием при этом является составление закладной. Дети супругов К. прописаны в квартире, которая должна выступить объектом залога, а, значит, имеют право пользования ею. Для того чтобы заключить договор ипотечного кредитования супругам К. потребуется получение письменного согласия органа опеки и попечительства.

Требования к закладной

Закладная является официальным документом, поэтому она оформляется по строгим правилам. Стоит помнить, что некоторые банки предъявляют свои требования к закладной, уточнять их нужно у кредитного менеджера.

Не все знают, как выглядит закладная по ипотеке. Это официальный бумажный документ. Он может оформляться от руки или распечатываться на принтере. Подписи должны быть оригинальными. После оформления документу присваивается регистрационный номер, который вносится в базу данных.

При подписании закладной нужно внимательно читать все пункты. В случае возникновения спорной ситуации будут учитываться только данные закладной, а не кредитного договора. Перед подписанием нужно внимательно проверять все адреса и имена.

После оформления документ остается у финансовой организации. Она является его владельцем и возвращает бумагу заемщику только после истечения срока закладной.

Получить образец можно в отделении банка. Также его можно скачать на сайте выбранной кредитной организации.

Закладная оформляется по следующим правилам:

• В начале документа по центру указывается его название «Закладная».
• Указывается полное имя заемщика. Для физического лица этих данных достаточно. Если же заемщиком является юридическое лицо, необходимо указать его реквизиты.
• Вписываются данные залогодержателя, то есть банка, который выдает ипотеку. Его название, реквизиты и прочие данные, позволяющие его идентифицировать.
• В закладной должны указываться основные пункты кредитного договора. Именно кредитный договор является основанием для оформления залогового документа. Вписываются условия кредитования, ставка, сумма долга, способ погашения ипотеки и прочие данные.
• Детально описывается имущество, которое является залогом. Указывается его полная стоимость и сумма, выданная банком.
• После оформления документы ему присваиваются реквизиты. Перед тем, как узнать номер закладной по ипотеке, заемщик должен обратиться в банк с паспортом.

Возврат и утрата закладной

Заемщик никаких манипуляций с закладной с момента ее подписания не проводит. Иногда покупатель интересуется, как узнать оформлялась ли закладная по ипотеке на приобретаемую им недвижимость. Получить эту информацию человеку, не являющемуся собственником, довольно трудно, поэтому покупателям рекомендуют обращаться в ЕГРП, чтобы узнать, находится ли недвижимость под обременением.

Клиент должен знать, что банк может в любой момент продать закладную другой кредитной организации. Для заемщика это не играет никакой роли, изменится только счет, указываемый при уплате ежемесячных взносов. Финансовая организация не может самостоятельно изменить условия кредитного договора, не обсудив это с другой стороной.

Возврат закладной происходит следующим образом:

• В случае, если заемщик полностью погасил долг в срок, указанный в договоре, он подает заявление, что долг погашен. При досрочном погашении потребуется некоторое время для перерасчета и погашения ипотеки (до месяца).
• Когда ипотечный кредит признается закрытым, банк обязан выдать на руки заемщику закладную. До выдачи документа может пройти месяц, но обычно кредитные организации отдают закладные быстро, в течение пары дней.
• Заемщик получает залоговый документ и с ним идет в юстицию, где снимает обременение с недвижимости. Получать новое свидетельство о собственности не обязательно. Достаточно заказать выписку из ЕГРП и убедиться, что обременение снято.
• Если по какой-то причине банк не выдает закладную, заемщик пишет письменное заявление с просьбой вернуть документ по причине погашения долга. После этого заявления кредитная организация обязана вернуть закладную в течение нескольких дней. В случае отказа заемщик обращается в Центральный банк страны, а дальше дело передают в суд.

Похожие записи:

• Программа “Молодая семья” в СПБ и Ленобласти в 2023 году
• Выставляем счета-фактуры на аванс
• Единовременная социальная выплата (ЕСВ)